L'andamento del settore immobiliare

Il mercato immobiliare globale
La congiuntura mondiale nel 2007 ha visto un rialzo del costo del denaro che ha avuto, come effetto generale sul settore immobiliare, un aumento del costo dei finanziamenti e quindi una minore domanda. Le aree a maggiore crescita del settore immobiliare restano quelle dell’Est Europa, della Cina e del Sud-Est Asiatico in generale. Tra i Paesi centro-europei si è confermato il ruolo attivo di Polonia e Ungheria. In altri Paesi, quali la Slovenia e soprattutto la Romania, l’avvenuto ingresso nell’UE a partire dall’inizio del 2007 hanno beneficiato di una attenzione da parte degli investitori motivata dalla loro attesa entrata.
Nel mercato immobiliare europeo il ricorso al credito per l’acquisto di immobili residenziali è stato inferiore a quello avuto negli Stati Uniti sia come volume del credito immobiliare in rapporto al credito complessivo, sia e soprattutto perché i mutui sono stati concessi con una incidenza minore rispetto al valore delle abitazioni. In Europa raramente si supera la soglia dell’80% mentre negli Stati Uniti si è arrivati a rifinanziare la stessa abitazione man mano che i valori immobiliari aumentavano, così che quando la corsa dei prezzi si è arrestata in moti casi la somma dei prestiti erogati superava il 100% del valore di mercato del sottostante. Questa maggiore prudenza si spiega con il fatto che in Europa il credito immobiliare passa quasi del tutto tramite i canali bancari, mentre nel mercato americano sono molto attive società finanziarie che, per usare un eufemismo, adottano criteri più aggressivi nel collocare il credito immobiliare, di fatto equiparato al credito al consumo.

Il mercato immobiliare italiano
In Italia il settore immobiliare ha superato definitivamente, nel corso del 2007, la grave battuta d’arresto avvenuta nel 2006 in conseguenza della approvazione del D.L n. 223/06 che ha introdotto novità in tema di fiscalità immobiliare. Il settore ha assorbito in qualche modo gli aggravi fiscali introdotti nel 2006.
Più fonti indicano in modo concorde che il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2007 ancora con il segno positivo, nonostante l’addensarsi delle nubi dei mutui senza garanzie.
La crescita del mercato italiano è stata del 4,9%, superiore rispetto alla media degli altri grandi Paesi. Per il 2008 invece la previsione prevalente è di una crescita inferiore , dell’ordine del 2,5%-3,0, inferiore alla media europea, a causa da un lato della minore crescita attesa dell’economia italiana rispetto alla media europea, e dall’altro lato a causa del rallentamento nel settore residenziale che rappresenta la grande maggioranza delle compravendite del mercato immobiliare. Gli altri settori immobiliari presentano andamenti positivi, ma la loro crescita non basta a compensare il calo del settore abitativo.
Una previsione sintetica delle quotazioni medie nel 2008 vede i prezzi mantenersi oltre il tasso di inflazione, ma allo stesso tempo ci si attende una maggiore differenza di prezzo all’interno di ogni comparto tra prodotti di alta qualità e quelli ordinari o addirittura scadenti.
Nel 2007 i fondi immobiliari si sono distinti come un veicolo di investimento particolarmente apprezzabile in tempi di gravi oscillazioni. Occorre rilevare infatti che quasi tutte le principali società del settore immobiliare quotate in Borsa hanno visto scendere pesantemente nel corso dell’anno le loro quotazioni, tanto da presentare valori inferiori anche di oltre il 50% i prezzi di inizio anno. Non così il comparto dei fondi immobiliari, caratterizzato anche nel corso di un anno difficile come il 2007 da un andamento improntato a un leggero ma costante rialzo.