Il mercato terziario

Nel secondo semestre del 2008 il mercato terziario e degli uffici ha avuto un brusco rallentamento. A livello complessivo, l'anno si chiude con un incremento del fatturato, ma sono calate le superfici scambiate (meno 5 per cento). La crisi finanziaria ha rallentato il finanziamento delle operazioni di acquisto e lo sviluppo delle nuove iniziative.
Nel quarto trimestre si sono aggiunte le preoccupazioni sugli impatti sull'economia reale e sui livelli occupazionali. Il numero delle operazioni si è fortemente ridotto.
La previsione per il 2009 è, nel complesso, ancora positiva, ma scontando un primo semestre ancora negativo. Infatti le aziende hanno rinviato le decisioni di spostamento (anche per andare in superfici più piccole) in attesa di analizzare l'evoluzione del sistema economico.
Nel secondo trimestre dovrebbe esserci già un miglioramento per i prodotti tra 5 e 10 mila mq, se di classe A e ben posizionati dal punto di vista logistico.
Molto negativo invece il mercato per le piccole superfici (sotto i mille mq), con un forte aumento dell'offerta e una ripresa possibile solo dopo il 2010.
I prezzi medi sono calati di circa il 3 per cento nel corso dell'anno scorso, con una sostanziale stabilità (0,5 per cento) solo nelle top location, dove l'esiguità degli scambi mantiene stabili i valori.
I canoni medi sono calati nelle zone esterne e per gli immobili di classe B e C, mentre sono stabili per la classe A.
Per il 2009 ci si attende un calo ulteriore per il settore, intorno al 2 per cento, ma con segnali di rialzo invece per le top location. I rendimenti sono previsti in leggera discesa.
Una ripresa più consistente è attesa dopo il mese di settembre.

Il mercato commerciale

Il settore commerciale vive una situazione di forte difficoltà. La crisi finanziaria e la riduzione dei consumi hanno accentuato le criticità del comparto, che da qualche anno si trova in fase di profonda trasformazione. Oltre ai cambiamenti demografici (invecchiamento della popolazione, aumento delle famiglie monocomponente) il consumatore di fronte alla crisi cambia abitudini: esegue acquisti veloci e dà priorità ai bisogni di breve periodo (riduce le scorte) con grande attenzione al prezzo.
Tuttavia, è proprio sulla base di questi cambiamenti che i retailer si preparano ad affrontare la crisi. Forti della convinzione che i consumi, nonostante l’entità del rallentamento, non potranno mai azzerarsi i principali gruppi proseguono la loro crescita mediante l’investimenti in risorse disponibili e con il rinnovamento del proprio core business aziendale.
Il mercato immobiliare del commercio a livello europeo ha subìto un forte rallentamento nel corso del 2008. Da un lato il blocco dei finanziamenti ha rimandato o fermato lo sviluppo di numerosi progetti sparsi su tutto il Continente. Dall’altro la situazione di incertezza ha portato i retailer sia a valutare con maggiore attenzione ogni decisione, allungando i tempi decisionali e di chiusura dei contratti, che a rafforzare il loro potere contrattuale per la riduzione dei canoni d’affitto. Infatti, molti operatori hanno approfittato della situazione per rivedere i propri contratti e, se possibile, trasferirsi in zone più appetibili.
In Italia il rallentamento è stato meno accentuato, grazie allo sviluppo degli outlet (maggiormente richiesti dalla domanda) e altre iniziative presenti soprattutto a sud della penisola (ancora carente di superfici commerciali di grandi dimensioni). Hanno favorito il mercato anche i retail park, graditi dalla domanda che vuole unire allo shopping il divertimento o il relax e la cura della persona (specie dotati di palestra o centri benessere). Si è assistito alla rinascita dei piccoli supermercati di quartieri ed al riammodernamento di quelli esistenti. Ha risentito particolarmente della crisi invece la piccola distribuzione, soprattutto quella collocata lontano dalle zone centrali, che non è riuscita a recuperare utili per coprire le spese d’affitto.
Anche molti negozi delle vie meno appetibili, anche se centrali, sono stati chiusi.
Nel 2008 il fatturato del comparto è cresciuto, rispetto all’anno precedente, del 2,6 per cento, arrivando a quota 7,8 miliardi di Euro, contro una crescita media annua di circa sei punti percentuali nell’ultimo quinquennio.
Le quotazioni sono rimaste tendenzialmente stabili, aumentate soltanto del 2,8 per cento nella grande distribuzione e del 1,5 per cento per la piccola distribuzione. I canoni di locazione sono leggermente diminuiti con conseguente diminuzione dei rendimenti (scesi a 6,8 e 5,8 per la piccola e grande distribuzione rispettivamente).
Le prospettive per il 2009 sono di un persistere del rallentamento almeno fino al primo semestre
dell’anno, per poi proseguire con una crescita molto lenta e graduale anche per il 2010.

Il mercato logistico e produttivo

A livello europeo il mercato della logistica è stato condizionato nel 2008 soprattutto dal cambio Euro/Dollaro poco favorevole, che ha penalizzato gli scambi, e per il prezzo elevato del carburante che ha inciso notevolmente sul costo del trasporto, principalmente quello terrestre nella prima parte dell’anno (quota maggioritaria del trasporto totale, circa il 40 per cento in Europa). Anche se le quotazioni del greggio ora sono scese, sono rimaste attive le dinamiche delle criticità generate dalle quotazioni elevate.
Per l’Italia il mercato dei servizi logistici nel 2008 ha mantenuto un trend sostanzialmente positivo, anche se a ritmi contenuti. La domanda è stata alimentata dall’aumento dei flussi dei volumi gestiti. Tuttavia, l’attuale criticità, soprattutto del comparto industriale, sta riducendo la richiesta di outsourcing. Per tutto il settore si è registrata una forte pressione al ribasso dei costi di esercizio, con conseguente diminuzione dei profitti. Resta come principale fattore di sviluppo del settore l’incremento della qualità e la gamma dei servizi offerti.
La fase di decelerazione del mercato immobiliare della logistica in Italia è proseguita nel 2008, sebbene il bilancio di chiusura sia complessivamente positivo. L’anno si è chiuso con un fatturato di 4,2 miliardi di Euro, con un incremento del 5 per cento rispetto all’anno precedente.
Il fatturato del settore industriale globale è di 4,5 miliardi di Euro, considerando anche i
capannoni solo ad uso produttivo.
Nel 2008 è aumentata sensibilmente l’offerta di immobili ad uso logistico disponibili sul mercato, raggiungendo quota 5,36 milioni di mq e con un incremento del 23,4 per cento in due anni. Questo forte aumento è un segnale di allarme per il mercato perché lo colloca a rischio saturazione con difficile riequilibrio nel breve medio termine. Infatti, l’aumento dello spazio disponibile, soprattutto di Classe A indica un segnale di debolezza nell’incontro tra domanda e offerta, perché spesso le superficie costruite non sono adatte alle esigenze della domanda.
Si è registrato un maggior interesse da parte della domanda ma si sono allungati i tempi di definizione dei contratti e rallentati gli investimenti. Il mercato è stato caratterizzato dal cambio di soggetto protagonista della domanda, all’operatore logistico è subentrato direttamente il produttore industriale nella richiesta dell’immobile. Condizione che ha avvantaggiato il mercato perché si è ridotto il rischio dell’investimento (siglando contratti più lunghi con tenant generalmente più affidabili).
Le metrature più richieste sono quelle comprese tra 10 mila e 40 mila metri qudrati. Vengono abbandonate-lasciate le superfici più grandi che implicano spese più elevate, per passare a strutture più piccole, decentrate, utilizzando nuovi sistemi di distribuzione frazionata in grado di, mantenere l’equilibrio tra costi di manutenzione e spese di trasporto.
La domanda si orienta principalmente verso capannoni “su misura”, corrispondenti esattamente alle caratteristiche desiderate (12 m. di altezza sotto trave, area esterna estesa, maggiore coibentazione). Anche gli immobili ecologici sono abbastanza richiesti, perché la scelta permette di risparmiare sui consumi e sugli oneri di manutenzione. Dal versante degli sviluppatori il trend del mercato per il prossimo biennio è atteso positivo. Dal versante degli investitori, invece, il mercato è ancora robusto, ma con opportunità appetibili in esaurimento.
L’investimento più idoneo risulta difficile da individuare ed è maggiormente soggetto a
fluttuazioni impreviste. In ogni caso, lo scenario di lungo termine del mercato è atteso positivo. Tuttavia, affinché i valori fondamentali si mantengano in un intervallo tale da garantire la buona salute nel breve e lungo termine, è necessario seguire la strada della qualità, sia dal versante degli investimenti che da quello dello sviluppo.
Le previsioni per il biennio 2009 – 2010 sono di una graduale risalita del mercato, ad iniziare dalla seconda metà del 2009, con un moderato incremento dei mq assorbiti, un leggero aumento del fatturato (più 2,4 e 7 per cento rispettivamente nel biennio) e un contenuto rialzo delle quotazioni.

Il mercato residenziale

Nel corso del secondo semestre dell'anno, il mercato residenziale ha avuto una flessione negli scambi pari a circa il 20 per cento rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente.
I cali più sensibili, fino al 30 per cento, si sono registrati nei cantieri per le nuove iniziative, soprattutto se posizionate nei comuni degli hinterland metropolitani.
Le quotazioni medie a livello annuale sono rimaste leggermente positive (più 0,5 per cento) mentre nel quarto trimestre sono state in discesa tra il 5 ed il 10 per cento pressochè ovunque.
Le zone urbane ad avere la discesa maggiore sono le periferie, seguite dalle aree semicentrali.
Stabili i valori medi invece nei quartieri centrali.
La domanda medio-bassa è fortemente rallentata nella propensione all'acquisto dalla rigidità nelle erogazioni dei mutui. I tempi delle procedure sono lunghi ed inoltre aumenta il livello di garanzie richieste. Ma a frenare maggiormente le compravendite è il fatto che la quota mutuabile raramente supera il 50 per cento del valore dell'alloggio. Questo rallentamento nel sistema creditizio all'immobiliare ha, ad esempio, ridotto di un terzo gli acquisti da parte dei lavoratori immigrati e dimezzato quello delle famiglie di nuova composizione dove un componente ha un lavoro precario.
Gli effetti della difficoltà della domanda di medio basso livello si avvertono pesantemente anche nei cantieri. Non solo hanno difficoltà a chiudere le vendite i cantieri in corso, ma sono in rallentamento anche le nuove iniziative residenziali. A questo contribuisce la difficoltà ad accedere al credito da parte dei costruttori.
La crisi che ha investito tutti i prodotti finanziari sta riposizionando gli investitori verso il mercato residenziale, ma gli effetti si potranno avvertire compiutamente solo nel corso del 2009.
Le previsioni per il primo semestre del 2009 sono negative per il mercato residenziale. Il numero di compravendite dovrebbe scendere del 10 per cento rispetto al primo semestre del 2008.
I cali maggiori si avranno nei capoluoghi più piccoli e nei comuni degli hinterland, mentre nelle città maggiori si avrà una leggera ripresa degli scambi.
Le quotazioni avranno una discesa media intorno al 5 per cento, ma con una variazione tra meno 1 per cento in centro e meno 8 per cento nelle zone periferiche.
Nel secondo semestre dell'anno la direzione del mercato potrebbe migliorare, per effetto di un possibile miglioramento del circuito finanziario che di schiarite sul versante occupazionale.
Comunque questo non significa un aumento delle quotazioni, ma una stabilizzazione sui valori della primavera 2009.

Altri mercati specializzati e di nicchia

L’industria del turismo rappresenta circa il 10,4 per cento del Pil mondiale e cresce in maniera esponenziale. Nel 2008 l’andamento a livello globale è stato a due velocità, in aumento per i primi cinque mesi dell’anno ed in forte rallentamento ad iniziare dai mesi estivi. L’incertezza economica, la volatilità dei mercati azionari ed il calo della fiducia sia dei consumatori che delle imprese ha influito negativamente sulla domanda turistica. Per molte aziende il taglio delle spese ha condizionato sia il settore business che quello di svago. Tuttavia, il desiderio di viaggiare rimane invariato e si attende un graduale incremento degli arrivi internazionali ad iniziare dalla seconda metà del 2009.
L’Europa assorbe il maggior numero di arrivi internazionali a livello mondiale (53,6 per cento) e le quote maggioritarie sono capitanate da Francia (81,9 milioni), Spagna (59,1 milioni) e Italia (43,6 milioni ).
L’offerta ricettiva è una base fondante dell’industria del turismo e l’Italia si colloca in una buona posizione con un cospicuo numero di alberghi, (33.768) e rispettivo numero di camere, oltre due milioni.
Sulla penisola si stanno posizionando diversi grandi gruppi alberghieri mondiali e hanno ancora in progetto oltre un miliardo di investimenti per incrementare la propria offerta su tutto il territorio nazionale.
Nei primi nove mesi del 2008 il tasso di occupazione delle camere è sceso del 5,6 per cento, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, fermando l’indice a 60,9 per cento (contro il 64,5 per cento del 2007). Soltanto i primi mesi dell’anno hanno avuto un andamento positivo, anche se debole, ma successivamente l’indice è calato sensibilmente, anche nel mese di agosto (il più alto per eccellenza).
Il decremento del tasso di occupazione ha interessato tutte le città italiane, in particolare le città d’arte: Venezia (-13,1 per cento), Roma (-10 per cento), Firenze (-8 per cento). Anche il segmento congressuale e business ha subito dei rallentamenti, ad eccezione di Milano che ha mantenuto pressappoco lo stesso valore del 2007 (65 per cento). Fanno inoltre eccezione Genova e Torino che hanno registrato una crescita del 3,3 e del 11,2 per cento rispettivamente.
Il ricavo medio per camera occupata è sceso a 136,33 Euro, contro 141,48 Euro dello stesso periodo del 2007. La principale causa di questa flessione è stata la diminuzione dei prezzi attuata nel comparto del lusso, mentre quella degli alberghi a 4 stelle e 3 stelle hanno registrato incremento dei prezzi rispettivamente di 1,6 e 4,7 per cento.
Le previsioni per il 2009 sono di un ulteriore rallentamento, sia dell’occupazione delle camere (- 1,3 per cento) che dei prezzi medi, con conseguente decremento della redditività alberghiera (- 1,8 per cento).
La domanda di investimenti in alberghi si mantiene tuttavia sostanzialmente stabile, concentrata nelle maggiori città (Milano, Roma, Firenze e Venezia): stabili i prezzi a camera, mentre sono in lieve calo i rendimenti.