Trattamento fiscale del Fondo
I fondi comuni di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui redditi (IRPEF e IRES) e all’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP).
Per quanto riguarda la disciplina dell’IVA e delle altre imposte indirette nei casi di conferimenti a fondi immobiliari, ordinari o istituiti ai sensi dell’art. 14-bis della Legge 25 gennaio 1994 n. 86, nel 2004,l’art. 3-quater del D.L. 3 agosto 2004 n. 220 (convertito nella Legge 19 ottobre 2004 n. 257), ha modificato il comma 1-bis dell'art. 8 del D.L. 25 settembre 2001 n. 351 (convertito nella Legge 23 novembre 2001 n. 410) prevedendo che, con effetto dal 1° gennaio 2004, gli apporti “costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto”, in quanto assimilabili ai conferimenti di aziende o rami di azienda, sono esclusi dal campo di applicazione dell’IVA e sono soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 129,11 cadauna).
Ulteriori modifiche, anche di carattere fiscale, hanno riguardato l’art. 4 del citato D.L. n. 351 che disciplina i conferimenti e trasferimenti con decreto di immobili pubblici a fondi immobiliari promossi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (D. Lgs. 12 luglio 2004 n. 161, convertito nella Legge 30 luglio 2004 n. 191).
Infine, il decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni in legge 4 agosto 2006, n. 248, ha parzialmente modificato il regime fiscale per il settore immobiliare, prevedendo l’applicazione dell’imposta ipo-catastale del 2% sul prezzo delle compravendite nelle quali un fondo immobiliare sia controparte e l’applicazione dell’imposta di registro dell’1% per anno sul valore dei contratti di locazione.
Il Ministero dell’economia e delle finanze, con decreto del 25 maggio 2007, ha introdotto con decorrenza 1° ottobre 2007 l’applicazione del meccanismo dell’inversione contabile (“reverse charge”) a talune operazioni di cessione di fabbricati strumentali.
Attraverso l’applicazione del citato meccanismo, l’imposta sul valore aggiunto, invece di essere addebitata in fattura al cessionario dal cedente che la riscuote e la versa all’erario, è applicata direttamente dal cessionario, che è tenuto ad annotarla nel registro delle fatture emesse e nel registro degli acquisti; tale duplice annotazione consente, in sede di liquidazione del tributo, la compensazione dell’imposta a debito con quella a credito. Restano invece soggette alle ordinarie regole di applicazione dell’imposta le cessioni di fabbricati strumentali effettuate da imprese di costruzione, o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero, entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, nonché le cessioni di fabbricati abitativi quando soggette all’imposta. L’applicazione del “reverse charge” è stato infine modificata, con effetto 1° marzo 2008, dalla legge Finanziaria 2008, la quale all’art. 1, comma 156, prevede che anche le cessioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti IVA con limitato diritto alla detrazione saranno soggette al meccanismo dell’ inversione contabile.
La disciplina è contenuta negli articoli dal 6 al 10 del D.L. 25 settembre 2001 n. 351, convertito con modificazioni nella legge 23 novembre 2001 n. 410; il nuovo regime fiscale in vigore dal 1° gennaio 2004 è stato introdotto dall’articolo 41-bis del D.L. 30 settembre 2003 n. 269, convertito con modificazioni nella Legge 24 novembre 2003 n. 326.
Trattamento fiscale dei partecipanti
Dal 25 Giungo 2008, i proventi e le plusvalenze realizzate mediante cessione o rimborso di quote sono soggetti alla ritenuta fiscale del 20%. La ritenuta si applica sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota risultanti dai rendiconti periodici del fondo, distribuiti in relazione alla partecipazione, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o di acquisto. La ritenuta del 20% è applicata:
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a titolo di imposta per le persone fisiche, per gli enti non commerciali, società semplici e per i soggetti esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società; inoltre, la ritenuta è applicata a titolo di imposta per i soggetti non residenti che risiedano in Stati che non assicurano un adeguato scambio di informazioni con l’Italia;
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a titolo di acconto nei confronti di imprenditori individuali (se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale), società in nome collettivo, società in accomandita semplice ed equiparate, società di capitali, enti e stabili organizzazioni nel territorio dello stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del comma 1 dell’art. 87 del Tuir.
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La ritenuta non si applica invece nei confronti dei fondi pensione di cui al D. Lgs. 21 aprile 1993 n. 124 e degli OICR istituiti in Italia disciplinati dal TUF, che, in quanto soggetti lordisti, includeranno i proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari nel loro risultato di gestione imponibile tassabile rispettivamente con l’imposta sostitutiva dell’11% e del 12,50%.
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La ritenuta non è altresì applicabile, ai sensi del comma 3 dell’articolo 7 del decreto, ai proventi percepiti dai soggetti non residenti individuati dall’articolo 6 del decreto legislativo 1° aprile 1996, n. 239.
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Per i fondi di investimento immobiliare chiusi “familiari” si applica un’imposta patrimoniale sull’ammontare del valore netto dei fondi stessi. In particolare, la società di gestione è tenuta a prelevare un ammontare pari all’1% a titolo di imposta patrimoniale. L’imposta è dovuta qualora il fondo sia costituito con apporto di immobili, diritti reali immobiliari, ovvero partecipazioni in società immobiliari per la maggior parte del periodo di imposta.
Presunzione di residenza : Salvo prova contraria, si considerano residenti nel territorio dello Stato le società od enti che detengono più del 50 % delle quote dei fondi di investimento immobiliare chiusi “familiari” e siano controllati direttamente o indirettamente (ai sensi dell’art. 2359, commi 1 e 2, c.c., anche per partecipazioni possedute da soggetti diversi dalle società), per il tramite di società fiduciarie o per interposta persona, da soggetti residenti in Italia. |
updated to 28.10.2011
