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Apporto

È una modalità di costituzione del patrimonio del fondo immobiliare, attraverso la quale un soggetto (apportante) conferisce beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari in cambio dell’attribuzione di quote del fondo.

Collocamento
Il collocamento è l’attività attraverso la quale vengono offerti al pubblico, anche attraverso la Borsa, strumenti finanziari. L’esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente agli intermediari previsti dal Testo Unico D. Lgs. 24.02.98, n. 58 (cd. Testo Unico della Finanza).

Fondo Immobiliare
Il FI è una tipologia di fondo comune di investimento chiuso. Il fondo comune di investimento chiuso è un patrimonio autonomo gestito da una SGR, suddiviso in quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti (sottoscrittori) il cui diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto, di norma, alla scadenza della durata del Fondo.
Trattandosi di FI la politica di investimento del fondo è orientata , in misura prevalente , all’acquisizione di immobili direttamente ovvero in via indiretta attraverso l’assunzione di partecipazioni in società immobiliari. Detti impieghi, per loro natura, ed in ragione della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di lungo termine. 

Investitori Qualificati
Sono investitori “Investitori Qualificati” ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. h del D.M. 228/1999, “Regolamento recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento”*:

1 imprese di investimento, banche, agenti di cambio, società di gestione del risparmio (SGR), società di investimento a capitale variabile (SICAV), fondi pensione, imprese di assicurazione, società finanziarie capogruppo di gruppi bancari, soggetti iscritti negli elenchi previsti dagli articoli 106, 107 e 113 del D. Lgs. 1° settembre 1993 n. 385,
   
2 soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel proprio Paese di origine, le medesime attività svolte dagli investitori predetti,
   
3 fondazioni bancarie,
   
4 persone fisiche, persone giuridiche e altri enti in possesso di specifica competenza ed esperienza in operazioni in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto dalla persona fisica o dal legale rappresentante della persona giuridica o dell'’ente.

*Regolamento adottato dal Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica con decreto del 24 maggio 1999, n. 228 e successivamente modificato con decreto del 22 maggio 2000, n. 180 e con decreto del 31 gennaio 2003, n. 47 e con decreto del 14 ottobre 2005, n. 256. 

Market discount
Scarto negativo tra il prezzo di mercato (Borsa Italiana - MTF) e il valore patrimoniale della quota (Net Asset Value). L’esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato - a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente market discount. Pertanto, qualora l’investitore decidesse di vendere le quote sul mercato, potrebbe realizzare un valore inferiore rispetto a quello calcolato in relazione al valore del Net Asset Value. 

Market timing
Il momento più opportuno per operare sul mercato.

Obiettivo di Rendimento
L'obiettivo di rendimento rappresenta il risultato al raggiungimento del quale viene riconosciuta alla SGR l'eventuale commissione di overperformance (commissione di extra rendimento).
La possibilità di rimborso solo a scadenze predeterminate, nonché l'eventuale negoziazione su un mercato regolamentato rendono del tutto peculiare la rappresentazione delle performance conseguite dai fondi chiusi. Occorre, infatti, tener presente come le plusvalenze non realizzate evidenziate nei report periodici di tali fondi siano stimate (e quindi potenziali o latenti), derivando esclusivamente dall'apprezzamento di beni e valori detenuti in portafoglio, effettuato da esperti valutatori a cadenze periodiche e in base a criteri predeterminati.
Il singolo sottoscrittore potrà beneficiare delle utilità generate dalla gestione, con la realizzazione delle plusvalenze, solo attraverso il rimborso direttamente a valere sul patrimonio del fondo e, quindi, solo alla scadenza del termine di durata del fondo, ovvero alle altre scadenze eventualmente dal regolamento di gestione del fondo in occasione del riconoscimento ai sottoscrittori del diritto al rimborso anticipato delle quote a fronte di disinvestimenti, o in sede di distribuzione dei proventi.
Conseguentemente, ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla/e scadenza/e e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo.
Non va dimenticato, inoltre, che l'esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato - a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi - un consistente scarto tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota (c.d. market discount).
Nella comunicazione dei risultati si fa riferimento a quello che nella prassi comune è definito "obiettivo di risultato minimo" esclusivamente con riferimento al calcolo del carried interest, ovvero della "commissione di overperformace" spettante alla SGR in sede di riparto del risultato netto di gestione ottenuto alla scadenza del fondo. In ogni caso la performance rappresentata va calcolata in relazione al Net Asset Value del fondo.
Ogni fondo chiuso costituisce una entità autonoma dotata di una propria specifica politica d'investimento ovvero, comunque, di assets specifici. Conseguentemente, la performance realizzata da un fondo chiuso non può essere rappresentativa dell’andamento futuro dello stesso o di altri fondi, della stessa o di altra natura, istituiti e gestiti dalla medesima società.

Oneri
Gli oneri a carico del sottoscrittore in relazione alla partecipazione al fondo sono previsti dal regolamento del Fondo consistono in:

. commissioni di sottoscrizione, che sono prelevate in relazione all’ammontare delle somme investite. Possono essere espresse in cifra fissa o in percentuale della somma investita;
   
. diritti fissi, la cui misura va quantificata in sede regolamentare;
   
. rimborsi delle spese sostenute dalla SGR per le spese vive (es. imposte di bollo, emissione dei certificati..)

Le principali tipologie di oneri a carico del Fondo, previsti dal regolamento di gestione, sono i seguenti:

. Compenso annuo di gestione spettante alla SGR, calcolato in misura percentuale sul valore totale delle attività del Fondo o sul suo Patrimonio Netto, quale risulta dal rendiconto della gestione, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle partecipazioni detenute rispetto al loro valore di acquisizione;
   
. Compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di vigilanza nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell'inadempimento degli obblighi derivanti alla SGR dallo svolgimento della sua funzione;
   
. Compenso spettante agli esperti indipendentiper la loro attività di valutazione del patrimonio immobiliare;
   
. Oneri inerenti all’acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni per consulenze e intermediazioni, commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, spese notarili, spese tecniche, spese legali, spese peritali anche in fase di acquisto, etc.);
   
. Oneri connessi alla quotazione delle quote in un mercato regolamentato;
   
. Spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo;
   
. Altre Spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza;
   
. Commissione di overperformance (carried interest), è la commissione riconosciuta ai gestori di un fondo o di un'altra tipologia di investitore, sulla base della performance fatta registrare dall'attività di investimento. Nella prassi si aggira intorno al 20% del capital gain realizzato e si applica solamente qualora venga raggiunto un livello minimo di rendimento (hurdle rate). (v. anche definizione di “Obiettivo di rendimento”).

Performance
Risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti. 

Periodo di Grazia
Ai sensi dell’art. 14, comma 6 del D.M. 228/1999, “Regolamento recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento”*, le quote di partecipazione, secondo le modalità indicate nel regolamento, devono essere rimborsate ai partecipanti alla scadenza del termine di durata del fondo ovvero possono essere rimborsate anticipatamente.

La Banca d'Italia può consentire, ove sia previsto nel regolamento del fondo e su richiesta della SGR, una proroga del termine di durata del fondo non superiore a tre anni (“Periodo di Grazia”) per il completamento dello smobilizzo degli investimenti.

*Regolamento adottato dal Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica con decreto del 24 maggio 1999, n. 228 e successivamente modificato con decreto del 22 maggio 2000, n. 180 e con decreto del 31 gennaio 2003, n. 47 e con decreto del 14 ottobre 2005, n. 256.

Plusvalenze
La plusvalenza è l’utile derivante dalla vendita di una propria attività ad un prezzo superiore al valore di carico iscritto in bilancio.Le plusvalenze non sono realizzate allorché sono frutto di una stima fatta dagli esperti indipendenti sulla base dei valori attuali del mercato e non della vendita del bene oggetto di valutazione. 

Politica Immobiliare
La politica immobiliare è la strategia degli investimenti immobiliari che la SGR intende adottare per il raggiungimento degli obiettivi che intende perseguire.

Prospetto Informativo
Il Prospetto informativo è un documento ufficiale redatto, secondo le regole stabilite dalla Consob, dai soggetti che intendono effettuare una sollecitazione all’investimento.
Tale documento deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché gli investitori possano formarsi un fondato giudizio sulle caratteristiche del fondo che viene offerto. Il prospetto informativo è un documento destinato alla pubblicazione e deve essere approvato dalla Consob.

Provento
I proventi sono costituiti dagli utili generati annualmente, con esclusione delle plusvalenze non realizzate, indicati nel rendiconto e nella semestrale del fondo.
Essi possono essere distribuiti periodicamente ai titolari delle quote o accumulati e distribuiti con la liquidazione del fondo.

Quotazione
Ammissione alla negoziazione in un mercato regolamentato. I fondi immobiliari italiani destinati al pubblico indistinto, attualmente quotati, sono negoziati presso Borsa Italiana SpA - Segmento MTF.

Raccolta
La raccolta è costituita dall’ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del fondo.

Regolamento
Il regolamento è l’insieme delle norme che definisce il rapporto di partecipazione al fondo. Il regolamento, e le sue eventuali modificazioni,è approvato dalla Banca d’Italia che ne valuta la completezza e la conformità rispetto ai criteri previsti dalla normativa vigente.
Il regolamento indica la denominazione del fondo, ne definisce le caratteristiche, e disciplina il funzionamento, indica la società promotrice, il gestore (se diverso dalla società promotrice) e la banca depositaria, definisce il compito dei vari soggetti e ne regola i rapporti con i sottoscrittori. 

Richiamo degli impegni
Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di collocamento, la Sgr procede ad riscuotere dai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell’impegno assunto in sede di sottoscrizione del contratto. Tali importi possono essere incassati in una o più soluzioni, ed eventualmente in momenti diversi, a seconda delle esigenze operative e gestionali della società.

Rivalutazione/svalutazione immobiliare
E’ l’incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo. In un fondo immobiliare tale valore è determinato sulla base della valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti.

Tasso Interno di Rendimento
Il T.I.R. è il tasso di sconto che eguaglia il valore attuale dei flussi di cassa netti attesi nel tempo al valore della attività che genera.
Rappresenta pertanto il rendimento effettivo dell’investimento tenuto conto del capitale investito, di tutti gli incassi successivi all’investimento e dei differenti momenti temporali di detti incassi.

Valore di Borsa della quota
Il valore di Borsa della quota è il valore che assume la quota sul mercato. Pertanto, il meccanismo di formazione del prezzo risente delle dinamiche legate all’interazione fra la domanda e l’offerta dei titoli e potrebbe non rispecchiare il valore patrimoniale risultante dai bilanci. Infatti, in caso di acquisto/vendita in Borsa, gli acquirenti ed i venditori delle quote hanno come interlocutore il mercato, rappresentato dagli investitori interessati allo scambio. (v. anche definizione di “Market discount”).

Valore patrimoniale

Valore patrimoniale della quota

Il valore del fondo è la risultante delle poste attive del fondo detratte quelle passive. Dividendo il valore del fondo per il numero delle quote in circolazione si ottiene il valore patrimoniale unitario della quota.
Alla sua determinazione provvede il Consiglio di Amministrazione entro 60 giorni dalla fine dell’esercizio annuale e entro 30 giorni dalla semestrale.

Per la valutazione delle singole componenti del Fondo si applicano i criteri stabiliti dall’Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico D. Lgs. 24.02.98, n. 58.Il valore unitario della quota è pubblicato due volte l’anno sui quotidiani indicati nel Prospetto informativo del Fondo. 

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