23/10/2019
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  SINTESI SULLA NORMATIVA DEI FONDI IMMOBILIARI    
 

I fondi comuni di investimento di natura immobiliare sono stati introdotti nell’ordinamento italiano dalla Legge 25 gennaio 1994, n. 86Istituzione e disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi”. Ad oggi di tale legge rimane vigente solo l’articolo 14-bis che regola una delle tipologie di fondi immobiliari attualmente presenti sul mercato: i cosiddetti fondi “ad apporto pubblico”.

Tali fondi sono caratterizzati dal fatto che le quote degli stessi possono essere sottoscritte, entro un anno dalla loro costituzione, con apporto di beni immobili o di diritti reali immobiliari, qualora l’apporto sia costituito per oltre il 51% da beni e diritti apportati esclusivamente dallo Stato, da enti previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali e loro consorzi, nonché da società interamente possedute anche in forma indiretta dagli stessi soggetti.

Oltre ai fondi ad apporto pubblico, l’altra tipologia di fondi immobiliari preesistente all’emanazione del Decreto Legge 25 settembre 2001, n. 351 convertito nella Legge 23 novembre 2001, n. 410Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”, che ne ha allargato e completato la gamma, è quella dei fondi “a raccolta” o “ordinari”. A differenza di quelli ad apporto, la specificità dei fondi a raccolta è rappresentata dal fatto che la società di gestione del risparmio raccoglie preventivamente il denaro dagli investitori che sottoscrivono le quote mediante un’operazione di collocamento, e solo successivamente effettua gli investimenti.

L’emanazione del Decreto n. 351/2001, e le successive modifiche al Decreto del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della Programmazione Economica 24 maggio 1999, n. 228Regolamento recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento”, di attuazione dell’art. 37 del Decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria” (di seguito il “TUF”), hanno introdotto in Italia il fondo immobiliare “ad apporto privato”, con la possibilità, quindi, che i conferimenti di beni o diritti immobiliari ai fondi avvenissero anche da parte di soggetti non appartenenti alla pubblica amministrazione, e che addirittura questi soggetti potessero essere soci o soggetti correlati alla SGR, in una situazione di conflitto d’interesse.

I fondi ad apporto, siano essi istituiti mediante conferimento di beni da parte di enti pubblici o da parte di soggetti privati, come detto, sono caratterizzati da un processo di costituzione inverso rispetto ai fondi immobiliari a raccolta:

un soggetto conferisce gli asset al fondo, ricevendo in cambio le quote emesse dalla SGR;

le quote del fondo assegnate all’apportante possono essere collocate sul mercato (placement), garantendo in ogni caso la pluralità dei partecipanti.

L’operazione di apporto richiede una valutazione (relazione di stima) effettuata da esperti indipendenti allo scopo di garantire la corretta valorizzazione degli asset conferiti al fondo.

A seguito dell’emanazione del Decreto n. 351/2001 molteplici sono stati gli interventi normativi in materia di fondi immobiliari, per lo più di natura fiscale.

Da ultima, si ricordi l’emanazione del Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito nella la Legge 30 luglio 2010, n. 122, recante “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica” ed in particolare l’art. 32, titolato “Riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi”, così come modificato dall’art. 8, comma 9, del Decreto Legge n. 70/2011, convertito nella Legge 12 luglio 2011, n. 106, “Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per l’economia”.

In realtà, la riorganizzazione citata nel testo dell’articolo non è solo fiscale ma anche di natura civilistica. Infatti, è stata diversamente delineata la nozione civilistica dei fondi comuni di investimento (e quindi non solo di quelli immobiliari) prevista dal TUF, evidenziandone la funzione economica attraverso la menzione delle loro caratteristiche.

Appare utile inoltre richiamare la nuova formulazione della definizione di fondi immobiliari che è stata introdotta all’art. 1, lettera d-bis del DM n. 228/1999 dal Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 5 ottobre 2010, n. 197: “i fondi che investono esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, diritti reali immobiliari ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa o rapporti concessori, partecipazioni in società immobiliari, parti di fondi immobiliari anche esteri”.

I fondi immobiliari, ai sensi del secondo comma dell’articolo 12-bis, del Decreto n. 228/1999 devono investire almeno due terzi del proprio patrimonio nei beni di cui alla precedente definizione (il cosiddetto investimento “tipico”).

Al fine di determinare il valore contabile degli immobili nel portafoglio immobiliare del fondo, la SGR si avvale di Esperti Indipendenti, società o persone fisiche, con determinati requisiti richiesti dalle norme in vigore, incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni periodiche dei beni che fanno parte dell'"investimento tipico".

Normativa di riferimento

Legge 25 gennaio 1994, n. 86 “Istituzione e disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi
 
Decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 “Testo unico delle disposizioni in materia di Intermediazione finanziaria, ai sensi degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52” - e successive modifiche
 
Decreto del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della Programmazione Economica 24 maggio 1999, n. 228 “Regolamento recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento
 
Decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito nella legge 23 novembre 2001, n. 410 “Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare
 
Provvedimento della Banca d’Italia del 8 maggio 2012 “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio
 
Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito nella Legge 30 luglio 2010, n. 122, recante “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”, art. 32
 
Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 5 ottobre 2010, n. 197 “Modifiche al regolamento attuativo dell'articolo 37 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento
 
Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70, “Semestre Europeo - Prime disposizioni urgenti per l’economia”, convertito nella Legge 12 luglio 2011, n. 106, art. 8, comma 9
 

Regolamento congiunto Banca d'Italia - Consob del 29 ottobre 2007

 

Comunicazione congiunta Banca d'Italia - Consob del 29 luglio 2010

 

Regolamento Consob n. 11971 (Regolamento Emittenti) - e successive modifiche

 

Regolamento Consob n. 16190 (Regolamento Intermediari) - e successive modifiche

 
Delibera Consob n. 17297 del 28 aprile 2010
 
Regolamento dei mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.
 
Istruzioni al regolamento dei mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.

 

 
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