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Normativa dei Fondi Immobiliari

I fondi comuni di investimento immobiliare sono stati istituiti e disciplinati con l’entrata in vigore della legge del 21 gennaio 1994 n. 86, che ad oggi è ancora efficace con riferimento ai soli articoli 14 bis e 15 che, dopo aver subito diverse modificazioni ed integrazioni nel contenuto, disciplinano rispettivamente i “fondi istituiti con l’apporto di beni immobili” e le “disposizioni tributarie” per i fondi che non hanno optato per l’applicazione del regime ivi incluso quello fiscale previsto dal D.L 25 settembre 2001 n 351. Con la predetta legge veniva attribuita autonoma rilevanza ai fondi comuni che investono in immobili o in partecipazioni in società immobiliari.
Una nuova disciplina dei fondi di investimento immobiliare è stata introdotta con il decreto legislativo 24 febbraio 1998 n. 58 (TUF), cui hanno fatto seguito numerose disposizioni legislative e regolamentari in applicazione ed attuazione dello stesso, tra cui il D.M. 24 maggio 1999 n. 228 (“Regolamento recante norme per la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento”) ed i provvedimenti della Banca d’Italia del 1° luglio 1998, del 20 settembre 1999 e del 24 dicembre 1999. Si sono ricondotti così i fondi comuni di investimento immobiliare all’interno della disciplina generale dei fondi di investimento. Con Provvedimento del Governatore datato 14 aprile 2005, la Banca d’Italia ha poi proceduto a riordinare, con alcune innovazioni, la normativa di propria emanazione riunendola in un’unica fonte, il “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio”.
Il panorama normativo è stato poi modificato dal d.l. 25 settembre 2001 n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001 n. 410, recante “Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”. Con tale disposizione è stato, tra l’altro, introdotto l’importante concetto di “prevalenza” dell’investimento immobiliare cui deve far ricorso un fondo di investimento per essere ricondotto all’interno della categoria dei fondi immobiliari.

Successivamente, il decreto del Ministero dell’Economia e della Finanze del 31 gennaio 2003 n. 47, emanato in attuazione dell’art. 5, comma 2, del decreto 25 settembre 2001, n. 351, ha modificato ed integrato il D.M. 24 maggio 1999 n. 228. Al predetto decreto n. 47/2003 ha fatto seguito il relativo provvedimento attuativo emanato dalla Banca d’Italia in data 27 agosto 2003, le cui disposizioni sono in seguito confluite nel “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio”.
Con l’art. 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003 n. 269 è stato aggiunto il comma 2-bis all’art. 37 del TUF, che ha dettato le regole per le delibere dell’assemblea dei partecipanti ed è stato modificato l’articolo 7 del d.l. 25 settembre 2001 n. 351, che disciplina il regime fiscale dei proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari, introducendo dal 1° gennaio 2004 la tassazione del 12,50% in capo ai singoli partecipanti, in luogo dell’imposta patrimoniale sostitutiva dell’1% in capo al fondo introdotta dal D.L. 351/2001. La Legge 24 dicembre 2003 n. 350 (Legge finanziaria 2004) ha modificato il regime IVA per gli apporti di beni immobili disciplinato dal d.l. 25 settembre 2001 n. 351 ed ha modificato le regole per le delibere dell’assemblea dei partecipanti previste al comma 2-bis dell’art. 37 del TUF.
In attuazione del TUF sono state adottate dalla CONSOB le delibere n. 11522 del 1 luglio 1998 e n. 11971 del 14 maggio 1999. Con delibera n. 14990 del 14 aprile 2005, la CONSOB ha peraltro apportato talune modifiche ed integrazioni al Regolamento n. 11971/1999 in materia di emittenti. Le principali novità derivano dall’armonizzazione comunitaria (della disciplina in tema di annunci pubblicitari e struttura e contenuto degli schemi di prospetto informativo), dall’ adeguamento alle disposizioni del D.M. 228/1999 con riferimento ai fondi comuni d’investimento di tipo chiuso, anche immobiliari (“finestre di sollecitazione”, sottoscrizione di quote mediante conferimento di beni, indebitamento, operazioni in conflitto di interesse, pubblicità di atti e informazioni concernenti i fondi) e dalle disposizioni in materia di trasparenza informativa (annunci pubblicitari, pubblicazioni sui siti internet dell’emittente).
La disciplina dei fondi comuni di investimento è stata anche interessata dal decreto legislativo 1° agosto 2003 n. 274, che ha recepito le direttive comunitarie 2001/107/CE e 2001/108/CE.
 

Con decreto del 14 ottobre 2005, efficace dal 4 gennaio 2006, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha modificato il Regolamento di cui al D.M. n. 228/1999, concedendo ai fondi immobiliari speculativi la facoltà di derogare al limite per l’assunzione di finanziamenti previsti dal succitato provvedimento.
L’art. 1, comma 481, della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (Legge Finanziaria 2006), entrata in vigore il 1° gennaio 2006, ha previsto che qualora le quote dei fondi comuni di investimento immobiliare siano immesse in un sistema di deposito accentrato gestito da una società autorizzata ai sensi dell’art. 80 del T.U. di cui al D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, la ritenuta sui proventi da partecipazione ai fondi è applicata dai soggetti residenti presso i quali le quote sono state depositate.

Con il decreto legge 4 luglio 2006 n. 223, convertito con modificazioni in legge 4 agosto 2006 n. 248, è stato parzialmente modificato il regime fiscale per il settore immobiliare. In particolare, fermo restando la possibilità di mantenere le operazioni di compravendita immobiliare nell’ambito del regime IVA, le principali novità introdotte riguardano l’applicazione dell’imposta ipo-catastale del 2% sul prezzo delle compravendite nelle quali un fondo immobiliare sia controparte e l’applicazione dell’imposta di registro dell’1% per anno sul valore dei contratti di locazione.
Con il decreto legislativo 17 settembre 2007, n. 164, il legislatore nazionale ha recepito la Direttiva relativa ai mercati degli strumenti finanziari (c.d. “Direttiva MiFID”). Per quanto il Decreto non attenga direttamente alla disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare, giova evidenziare che sono state introdotte, soprattutto dalla normativa secondaria di attuazione (Regolamento adottato con Delibera Consob 29 ottobre 2007 n. 16190 e Regolamento Congiunto Consob - Banca d’Italia), rilevanti disposizioni per le società di gestione del risparmio. Da sottolineare, in particolare, la possibilità per le SGR e, tra queste, per le società di gestione di fondi immobiliari, di commercializzare direttamente tanto OICR di terzi quanto OICR propri e di dare seguito direttamente alle proprie decisioni di investimento anche senza essere abilitate alla prestazione del servizio di esecuzione di ordini per conto dei clienti.

Il provvedimento del Governatore della Banca d’Italia 21 giugno 2007 ha emendato il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio, eliminando l’obbligo di specializzazione imposto alle società di gestione del risparmio che intendano istituire o gestire fondi speculativi e chiarendo che, in tali ipotesi, pur essendo le SGR tenute ad adeguare i presidi operativi interni mediante il rafforzamento delle procedure, delle risorse e degli strumenti in dotazione alle funzioni di controllo interno, risk management e compliance, non si rende necessario modificare lo statuto sociale.
In data 28 dicembre 2007 è stato diffuso dalla Consob un Documento di consultazione contenente proposte di modifica al Regolamento Emittenti. Il Documento, oltre a prevedere disposizioni specifiche in materia di fondi chiusi in genere, interviene, con riferimento specifico ai fondi immobiliari, a modificare le previsioni dell’attuale art. 27 bis del Regolamento Emittenti. Il comma 1 del nuovo art. 26, rispetto all’attuale disciplina, non contiene più l’indicazione degli atti e delle informazioni che gli offerenti quote di fondi immobiliari devono mettere tempestivamente a disposizione del pubblico, essendo i medesimi già individuati dall’art. 3, comma 5-bis del D.M. Tesoro n. 229/1998. L’articolo da ultimo citato richiede, infatti, che i regolamenti dei fondi - nel prevedere le forme di pubblicità di una serie di atti e informazioni puntualmente indicati e attualmente riportati nel comma 1 del predetto art. 27-bis del Regolamento Emittenti - si conformino ai principi dettati dalla Consob in materia di pubblicità per le offerte al pubblico.

PRINCIPALI DISPOSIZIONI DI NATURA FISCALE DEL DECRETO LEGGE DEL 25 GIUGNO 2008, N. 112 (MANOVRA D’ESTATE 2008)

Il Legislatore delegato, con Decreto Legge del 25 giugno 2008, n. 112 (pubblicato nel Supplemento Ordinario n. 152 della Gazzetta Ufficiale del 25 giugno 2008, n. 147), ha introdotto alcune disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione Tributaria (c.d. Manovra d'estate 2008).

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