updated to 12.05.2010

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Il mercato immobiliare globale

Nel quarto trimestre del 2008 sono peggiorati quasi tutti gli indicatori dei mercati immobiliari
europei, anche se con dimensioni decisamente meno negative che in Usa.
La situazione economica generale, la crisi finanziaria e le aspettative di recessione hanno aumentato la sfiducia tra gli investitori istituzionali e le famiglie. E questo nonostante una crescita degli investimenti infrastrutturali e un costante flusso migratorio che alimenta una forte domanda abitativa in tutti i Paesi europei.
Il fatturato immobiliare dei cinque principali Paesi europei scende dell'1.7 per cento rispetto al 2007, fermandosi sotto i 700 miliardi di euro. Solo a livello di Eu27 la variazione annua è positiva con un più 0,5 per cento.
Il mercato più penalizzato è quello residenziale, anche a causa delle drastiche politiche attuate dalle banche europee nella concessione dei mutui fondiari. Ad essere penalizzate sono soprattutto le famiglie caratterizzate da un reddito inferiore. Per ovviare a questa situazione molti Paesi (come Gran Bretagna, Spagna e Francia) hanno stanziato importanti risorse per realizzare alloggi in social housing.
In calo pressochè ovunque le compravendite, mentre le quotazioni sono stabili solo nel medio alto livello. Nel continente i ribassi più significativi si stanno avendo in Inghilterra (meno otto per cento) e Spagna (meno dieci per cento). Si tratta di contrazioni che non superano quasi mai il dieci per cento. Nella precedente crisi del mercato - primi anni novanta - le quotazioni persero il 40 per cento medio in due anni.
Anche il comparto degli uffici risente della congiuntura economica, con domanda e transazioni in calo. Solo le top location mostrano una buona capacità difensiva di canoni e prezzi. Ci sono segnali positivi invece nei mercati di Londra e Francoforte dove si muovono i grandi investitori internazionali, che stanno progressivamente spostando il proprio asse degli investimenti dai Paesi dell'est (Cina, Russa, India) verso destinazioni più tradizionali ed economie più solide come quelle dell'Europa continentale.
E' lo stesso trend che ispira l'orientamento leggermente positivo verso il mercato italiano (in primis Milano).
In controtendenza i settori della logistica di qualità e dei centri commerciali di ultima generazione. Questi due comparti, strettamente legati, sono in sviluppo perchè è in corso un cambiamento profondo nella distribuzione e vendita delle merci in Europa.
Centri commerciali di nuova generazione (molto più grandi dei precedenti) stanno avendo un grande successo e così cambiano le esigenze del trasporto merci. Basti pensare al vero boom che stanno avendo i centri logistici specializzati nel "freddo". Questo comporta anche un grande interesse degli investitori quali fondi e Reits.
In uno scenario 2009 caratterizzato da bassa inflazione e costo del denaro calante, l'attrattiva degli investimenti immobiliari a buon reddito (quali uffici e commercio) ritorna molto forte.
Mentre sono in crisi i settori immobiliari relativi all’industriale usato e al retail commerciale. Il settore dei fondi immobiliari europei ha mostrato una buona tenuta, a differenza dei Reits che invece sono stati penalizzati dagli andamenti di Borsa.
Le prospettive per il primo semestre del 2009 sono ancora negative per i Paesi dell'Europa occidentale ed emergono le prime difficoltà anche per gli altri Paesi (ad esempio la crisi in Ungheria).
A livello continentale si attende un primo trimestre 2009 ancora piuttosto negativo, specialmente per il settore residenziale, mentre dal secondo trimestre (stante la bassa inflazione e un'economia in leggera ripresa) gli indicatori potrebbero migliorare.
La ripresa dei mercati è attesa tra il 2010 e il 2011, a seconda dei comparti e delle località.

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