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Politiche di Gestione

Le politiche di investimento
Nel corso del 2008 il Fondo ha svolto regolarmente la propria attività in campo immobiliare, operando anche in via indiretta tramite la gestione delle partecipazioni nelle due società immobiliari in portafoglio interamente detenute. 
Come indicato nel prospetto informativo a suo tempo diffuso, l’attività del Fondo è finalizzata a costituire e gestire un portafoglio di immobili prevalentemente non residenziali.  Pertanto il Fondo ha operato fino ad oggi mirando ad acquisire, mettere a reddito e, qualora conveniente, anche vendere immobili a destinazione uffici, residenze per anziani, logistica e immobili per uso produttivo, nonché spazi commerciali per la grande distribuzione.  Tra gli immobili in portafoglio vi è anche una piccola quota di residenze ad uso primario. Ciò non esclude che in alcune fasi della vita del Fondo le destinazioni d’uso residenziali possano assumere un peso anche consistente.  
Come richiesto dalle Autorità competenti (Banca d’Italia e Consob) alle Società di Gestione del risparmio che gestiscono fondi immobiliari, la Società di Gestione del Fondo UniCredito Immobiliare Uno ha approvato un programma di asset allocation sin dall’inizio della sua attività. All’inizio del 2005, per adeguare l’attività del Fondo all’evoluzione del mercato, la società di gestione ha deliberato l’aggiornamento del programma strategico di asset allocation, deliberando :

\ aggiornare completamente ogni inizio anno l’asset allocation in base ad uno studio strategico di settore, dandone comunicazione nel Rendiconto della gestione annuale del Fondo;
\

se ritenuto necessario, sottoporre, a verifica a metà di ogni anno l’asset allocation in vigore, dandone comunicazione nella Relazione semestrale del Fondo;

\ orientare ogni decisione di ampliamento o riduzione del portafoglio immobiliare in base agli obiettivi e seguendo l’asset allocation in vigore.

Nel corso del 2008 si è quindi proceduto alla gestione del portafoglio secondo le direttive dell’ asset allocation del Fondo in vigore per l’anno 2008 che è analogo a quella del 2007 e che si riporta qui di seguito:

Uffici 

35,00%

Commerciale 

35,00%

Ricettivo/Turistico 

6,00%

RSA 

6,00%

Residenziale 

3,00%

Logistico/Produttivo 

10,00%

Altro 

5,00%

Totale 

100,00%

Nell’interesse dei partecipanti al Fondo, la sopra citata deliberazione del CdA raccomanda in ogni caso che la gestione del Fondo sia sempre flessibile e aperta, per cogliere tutte le opportunità di mercato che si dovessero presentare, incluse particolari nicchie di mercato globalmente indicate con il termine “altro”. Per queste ragioni il target 2008 per l’asset allocation è stato deliberato con un buon margine di flessibilità (pari al 10% in più o in meno)  all’interno di ogni parametro utilizzato.
Le linee di gestione del Fondo effettivamente realizzate si sono ispirate costantemente nel corso del 2008 al programma deliberato dal CdA all’inizio dell’anno, con l’apertura verso le opportunità che, all’interno di queste linee, il mercato ha presentato e che il Fondo ha saputo cogliere come viene presentato in dettaglio nel successivo paragrafo “Gli immobili”, che si riassume nei punti sottoelencati.

1. Attuazione di nuovi investimenti nel settore della grande distribuzione commerciale (GDO), incluse le seguenti strutture:
 

a

centri commerciali integrati;
  b
centri commerciali di vicinato;
  c supermercati di quartiere.
  Tali investimenti sono da ricercarsi in localizzazioni primarie all’interno delle aree geografiche che offrono i maggiori margini di crescita, quindi i più importanti centri urbani ma anche le città di minore dimensione nel Centro e Sud Italia, con una particolare attenzione verso le strutture condotte da insegne leader di mercato sia sul piano nazionale che internazionale
2. attuazione di nuovi investimenti nel settore turistico – ricettivo;

3. ampliamento degli investimenti esistenti nel settore ricettivo specializzato;

4. diversificazione del taglio degli investimenti favorendo l'acquisizione di cespiti immobiliari medi e piccoli realizzando così una diversificazione delle way-out, fattore indispensabile per una redditività costante nel tempo del Fondo anche in presenza di eventuali fasi di rallentamento del mercato;
5. diversificazione degli investimenti in base al ciclo di vita dell’immobile in modo che nel portafoglio siano rappresentati con le dovute proporzioni le seguenti tipologie di immobili:
 

a

immobili a reddito (che devono costituire e da sempre nella storia del Fondo costituiscono la quota largamente maggioritaria);

  b immobili da valorizzare;
  c proprietà da sviluppare.
 
6. diversificazione dal punto di vista territoriale della localizzazione degli asset del Fondo, con l'aumento della presenza nelle città medie ed anche nelle piccole cittadine, purché siano baricentriche rispetto a bacini di mercato adeguati;

7. allargamento della presenza del portafoglio immobiliare alle aree geografiche nazionali nelle quali il Fondo non à ancora presente.

Il lavoro svolto secondo le linee guida sopra richiamate ha portato l’effettiva asset allocation del Fondo al 31 dicembre 2008 ad essere come si rileva dal grafico sotto riportato.

Va osservato che la quota “uffici” contiene alla fine del 2008 ancora l’immobile di via Larga 23 a Milano.  Come indicato nel rendiconto del Fondo alla data del 31 dicembre 2007 l’immobile di via Larga a Milano è classificato nel comparto uffici, e tale è stata la sua classificazione per tutto il 2007. Va osservato tuttavia che nel corso del 2008 si sono attuate le condizioni normative e progettuali per la prevista trasformazione dell’immobile in residenze che saranno poi poste in vendita.  Una volta completato il progetto di trasformazione e vendita dell’immobile, il peso del comparto uffici nel portafoglio del Fondo diminuirà di conseguenza, a favore della categoria “residenze” con un profilo  di asset allocation più equilibrato.

Sul lato degli acquisti di beni immobili e degli impegni per acquisizioni future, si sono realizzate le seguenti operazioni:

1.

impegno di Euro 11.500.000 per futura acquisizione (prevista per il 2009) di immobili nel complesso della Brembo denominato "Kilometro Rosso", sito in Stezzano (Bg)

2. impegno di Euro 12.000.000 per realizzare entro 18 mesi a partire dal novembre 2007 la riqualificazione dell'immobile di via Larga 23, Milano, di tale cifra sono già stati spesi circa 2.000.000 tra acconto e stato avanzamento lavori

3. impegno di Euro 12.000.000,00 per realizzare entro 18 mesi a partire dal novembre 2007 la riqualificazione dell’immobile di via Larga 23, Milano; attualmente  sono stati  emessi dalla società appaltante e pagati da Pioneer nove S.A.L.  corrispondenti al  52% dell’importo complessivo del contratto d’appalto

Vista la situazione globale di mercato, considerato l’andamento dei settori immobiliari di interesse per il Fondo precedentemente descritti, e tenuto conto dei movimenti del portafoglio immobiliare avvenuti al termine del 2007 si ritiene che l’asset allocation del Fondo in vigore per l’anno 2008 vada rivista per dare maggiore spazio a quei settori, come gli uffici, che dopo alcuni anni di debolezza dei rendimenti hanno mostrato dei segnali di miglioramento della redditività attesa. La situazione attesa al 31 dicembre 2009 la seguente:

Uffici 

40,00%

Commerciale 

25,00%

Ricettivo/Turistico 

10,00%

RSA 

2,00%

Residenziale 

3,00%

Logistico/Produttivo 

15,00%

Altro 

5,00%

Totale 

100,00%

 

 

Tenuto conto del principio indicato nel prospetto informativo per cui il Fondo ha la possibilità di operare “ovunque in Italia e all’estero”, il CdA della Società di Gestione ha inteso indicare orientativamente la seguente distribuzione geografica a tendere, in linea con quanto già definito nel corso del 2005 :

\ 50% Nord ( 35% Nord-Ovest e 15% Nord-Est)
\

40% Centro

\ 10% Sud e Isole
\ 0% Estero

 

Al termine del 2008 l’effettiva ripartizione dell’asset allocation da un punto di vista geografico risulta quella rappresentata dal grafico sotto riportato. La variazione principale è data dall’azzeramento del comparto “Sud e Isole” , per effetto della vendita del centro commerciale “Le Masserie” di Ragusa.  Per quanto riguarda il comparto “estero”, pur non essendo escluso come area di azione del Fondo, non si registrano novità e risulta pari a zero.

Continua per il 2008 la validità dell’avvertenza già introdotta nei precedenti rendiconti, ovvero che alcune delle operazioni già individuate tra quelle che il Fondo ha in programma di effettuare nel corso del prossimo anno, ad esempio l’acquisizione di nuovi immobili in città di media dimensione nelle quali non si è ancora presenti, potrebbero avere tempi di formalizzazione più lunghi del previsto. Per questa ragione anche il target per il 2009 dell’asset allocation è stato fissato con un margine di flessibilità del 10% in più o in meno, all’interno di ogni parametro utilizzato, ritenendo una flessibilità del 5% , adottata in anni precedenti, troppo limitata. Pertanto, gli obiettivi di distribuzione degli asset del Fondo tra le diverse categorie di destinazioni d’uso e tra le diverse localizzazioni geografiche, come sopra descritto, rappresentano delle linee di azione a valenza strumentale per l’indirizzo delle risorse disponibili. Ciò comunque non impedirà al Fondo di cogliere eventuali opportunità di particolare interesse ovunque si dovessero presentare anche se non previste a inizio anno.

Anche nell’anno trascorso la Società di Gestione ha operato per realizzare una asset allocation immobiliare rispondente a tre criteri guida che danno al Fondo dei caratteri di assoluta qualità: 

\ selezione ed equilibrio dei settori economici. Ciò si esplica con l’equilibrio all’interno del Fondo dei comparti immobiliari che offrono sia attualmente che in prospettiva le migliori redditività
\

selezione delle localizzazioni.  Gli asset immobiliari del Fondo sono localizzati nelle città ritenute migliori per il campo di attività economica dei conduttori, con  una scelta di localizzazione ritenuta ottimale sia a scala territoriale sia alla scala microurbana;

\  selezione dei conduttori. Gli immobili del Fondo sono affittati a conduttori selezionati per essere riconosciuti, nel loro rispettivo campo di attività, dei leader di mercato, pertanto offrono le migliori garanzie non solo di affidabilità economica ma anche di prestigio aziendale che accresce il valore intangibile degli asset occupati. 

L’applicazione costante dei criteri sopra menzionati ha prodotto un portafoglio immobiliare caratterizzato da:

1.

una qualità architettonica media elevata con alcune eccellenze rappresentate dagli edifici progettati da architetti di fama internazionale : oltre agli italiani Renzo Piano palazzo del Sole 24Ore a Milano), Vittorio Gregotti (palazzo della Pirelli a Milano), il francese Jean Nouvel (edifici produttivi e direzionali di Brembo a Stezzano, Bergamo), anche lo studio inglese Chapman & Taylor (Centri Commerciali Integrati “Le Grange” a Piedimonte San Germano  (Frosinone);

2. una lista di conduttori che annovera aziende leader di mercato tra cui:
  a Bipielle Real Estate S.p.A.
  b Brembo
  c Euronics
  d Il Sole 24 Ore
  e Pierre & Vacances
  f Price WaterHouse Coopers e società collegate
  g Pirelli & C. Real Estate
  h Sun Microsystems
  i

Supermercati PAM

 

 
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