23/10/2019
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  FONDI IMMOBILIARI    
 

La caratteristica fondamentale dei fondi immobiliari è quella di trasformare gli investimenti immobiliari, che per essere commercializzati richiedono tempi più lunghi degli investimenti mobiliari, in strumenti finanziari (quote) che consentono di generare ritorni di liquidità senza che l'investitore debba acquisire direttamente un immobile.

I fondi immobiliari di diritto italiano sono esclusivamente di tipo chiuso. I fondi chiusi si definiscono così perché il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate.

Essi si caratterizzano, quindi, per avere un patrimonio inizialmente predefinito (variabile per effetto delle variazioni di valore, connesse all'apprezzamento/deprezzamento dei beni che lo costituiscono, e di entità, connesse all'attività di gestione, nonché eventualmente per effetto delle nuove sottoscrizioni e dei nuovi rimborsi a scadenze predeterminate, consentiti dalle innovazioni normative introdotte in materia), suddiviso in un numero predeterminato di quote.

Le quote possono essere sottoscritte, nei limiti della disponibilità, solo durante la fase di offerta (limitata temporalmente) ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza, ferma la possibilità di acquistarle o venderle in un mercato regolamentato nel caso siano ivi negoziate. Per i fondi chiusi è stata comunque introdotta la possibilità di raccolta attraverso più emissioni successive – sia pure entro un preciso intervallo di tempo – e, contestualmente, di rimborso anticipato delle quote (i fondi che permettono tale facoltà vengono definiti "semichiusi").

La quotazione in un mercato regolamentato, prevista dalla legge, assicura una facile e veloce liquidabilità del capitale investito. I partecipanti possono rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli eventuali capital gain o penalizzati dal market discount, cioè dal differenziale che esiste tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota indicato in sede di relazione semestrale e di rendiconto annuale.

I fondi immobiliari possono, a seconda di quanto stabilito dal regolamento di gestione, distribuire o meno proventi della gestione con cadenza annuale o infrannuale.


I vantaggi dei fondi immobiliari come alternativa all'investimento diretto in immobili

Diversificazione del patrimonio su beni: da un lato la distribuzione degli investimenti su una pluralità di immobili ubicati in posizioni diverse, dall'altro la diversificazione degli investimenti quanto a destinazione d'uso (abitazioni, uffici, negozi, centri commerciali, capannoni ecc.).

Accesso a buoni rendimenti: l'acquisizione di immobili di tipologie diverse effettuati dal Fondo costituisce un valido presupposto al raggiungimento di un buon tasso di rendimento, seppur non garantito.

Possibilità di un interessante valore di capital gain: la gestione professionale del patrimonio offre buone possibilità - seppur non garantite - di successo nella ricerca di una redditività annuale e nell'ottenimento di capital gain al termine della durata del Fondo.

Minimizzazione dei rischi di sfitto: l'investitore non va incontro ai rischi tipici della gestione diretta come la mancata riscossione del canone in quanto la gestione è svolta dalla SGR.



I profili di rischio derivanti dai fondi immobiliari

I rischi relativi all'investimento in quote di un fondo comune immobiliare consiste nel possibile decremento del valore della quota, determinato dalle variazioni del valore dei beni e delle attività finanziarie in cui è investito il patrimonio del Fondo ovvero da eventuali variazioni negative dei flussi di reddito derivanti dagli investimenti del Fondo stesso. Al riguardo si fa presente che l'apprezzamento o il deprezzamento di valore del patrimonio del Fondo è essenzialmente legato all'andamento ed alla volatilità del mercato immobiliare nonché alla qualità tecnica ed alla redditività dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente dal Fondo, o dei quali il Fondo gestisce i diritti di godimento; pertanto il deprezzamento può essere determinato, tra l'altro, anche dal possibile decremento dei ricavi generati da canoni di locazione o indennità ovvero dall'incremento dei costi a carico del Fondo. Pertanto l'investimento nel Fondo non offre alcuna garanzia di rendimento né di restituzione del capitale investito all'atto dell'acquisto delle quote nell'ambito dell'offerta.


 
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