Industry

La caratteristica fondamentale dei fondi immobiliari è quella di trasformare gli investimenti immobiliari, che per essere commercializzati richiedono tempi più lunghi degli investimenti mobiliari, in strumenti finanziari (quote) che consentono di generare ritorni di liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile.

I fondi immobiliari di diritto italiano sono esclusivamente di tipo chiuso. I fondi chiusi si definiscono così perché il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate.

Essi si caratterizzano, quindi, per avere un patrimonio inizialmente predefinito (variabile per effetto delle variazioni di valore, connesse all’apprezzamento/deprezzamento dei beni che lo costituiscono, e di entità, connesse all’attività di gestione, nonché eventualmente per effetto delle nuove sottoscrizioni e dei nuovi rimborsi a scadenze predeterminate, consentiti dalle innovazioni normative introdotte in materia), suddiviso in un numero predeterminato di quote.

Le quote possono essere sottoscritte, nei limiti della disponibilità, solo durante la fase di offerta (limitata temporalmente) ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza, ferma la possibilità di acquistarle o venderle in un mercato regolamentato nel caso siano ivi negoziate. Per i fondi chiusi è stata comunque introdotta la possibilità di raccolta attraverso più emissioni successive – sia pure entro un preciso intervallo di tempo – e, contestualmente, di rimborso anticipato delle quote (i fondi che permettono tale facoltà vengono definiti “semichiusi”).

La quotazione in un mercato regolamentato, prevista dalla legge, assicura una facile e veloce liquidabilità del capitale investito. I partecipanti possono rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli eventuali capital gain o penalizzati dal market discount, cioè dal differenziale che esiste tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota indicato in sede di relazione semestrale e di rendiconto annuale.

I fondi immobiliari possono, a seconda di quanto stabilito dal regolamento di gestione, distribuire o meno proventi della gestione con cadenza annuale o infrannuale.

I vantaggi dei fondi immobiliari come alternativa all’investimento diretto in immobili

Diversificazione del patrimonio su beni: da un lato la distribuzione degli investimenti su una pluralità di immobili ubicati in posizioni diverse, dall’altro la diversificazione degli investimenti quanto a destinazione d’uso (abitazioni, uffici, negozi, centri commerciali, capannoni ecc.).

Accesso a buoni rendimenti: l’acquisizione di immobili di tipologie diverse effettuati dal Fondo costituisce un valido presupposto al raggiungimento di un buon tasso di rendimento, seppur non garantito.

Possibilità di un interessante valore di capital gain: la gestione professionale del patrimonio offre buone possibilità – seppur non garantite – di successo nella ricerca di una redditività annuale e nell’ottenimento di capital gain al termine della durata del Fondo.

Minimizzazione dei rischi di sfitto: l’investitore non va incontro ai rischi tipici della gestione diretta come la mancata riscossione del canone in quanto la gestione è svolta dalla SGR.

I profili di rischio derivanti dai fondi immobiliari

I rischi relativi all’investimento in quote di un fondo comune immobiliare consiste nel possibile decremento del valore della quota, determinato dalle variazioni del valore dei beni e delle attività finanziarie in cui è investito il patrimonio del Fondo ovvero da eventuali variazioni negative dei flussi di reddito derivanti dagli investimenti del Fondo stesso. Al riguardo si fa presente che l’apprezzamento o il deprezzamento di valore del patrimonio del Fondo è essenzialmente legato all’andamento ed alla volatilità del mercato immobiliare nonché alla qualità tecnica ed alla redditività dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente dal Fondo, o dei quali il Fondo gestisce i diritti di godimento; pertanto il deprezzamento può essere determinato, tra l’altro, anche dal possibile decremento dei ricavi generati da canoni di locazione o indennità ovvero dall’incremento dei costi a carico del Fondo. Pertanto l’investimento nel Fondo non offre alcuna garanzia di rendimento né di restituzione del capitale investito all’atto dell’acquisto delle quote nell’ambito dell’offerta.

La normativa europea che disciplina l’attività di gestione collettiva del risparmio per i gestori dei FIA immobiliari chiusi e dei FIA di crediti, può riassumersi come segue, nei suoi tratti essenziali:

  1. la Direttiva n. 2011/61/UE, sui gestori di fondi di investimento alternativi, c.d. AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive), congiuntamente al Regolamento delegato della Commissione Europea n. 231/2013 che integra per alcuni profili l’AIFMD (deroghe, condizioni generali di esercizio, depositari, leva finanziaria, trasparenza e sorveglianza), prescrivendo specifici obblighi in capo alla SGR;
  2. la Direttiva n. 2014/65/CE (la direttiva MIFID II) e il Regolamento (UE) 2017/565 – con particolare riferimento ai requisiti di organizzazione e alle condizioni di esercizio dell’attività delle imprese di investimento.

Nel corso del 2015 sono entrati in vigore i provvedimenti di attuazione del Decreto Legislativo 4 marzo 2014, n. 44 – Attuazione della direttiva 2011/61/UE, sui gestori di fondi di investimento alternativi, che modifica le direttive 2003/41/CE e 2009/65/CE e i regolamenti (CE) n. 1060/2009 e (UE) n. 1095/2010.

  1. D. M. 5 marzo 2015, n. 30 contenente il “Regolamento attuativo dell’articolo 39 del TUF, concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli OICR italiani” (“DM 30/2015”), che abroga, a far data dal 3 aprile 2015, il Decreto 24 maggio 1999, n. 228;
  2. il provvedimento congiunto Banca d’Italia Consob del 19 gennaio 2015 che modifica il “Regolamento congiunto in materia di organizzazione e procedure degli intermediari che prestano servizi di investimento o di gestione collettiva del risparmio”, adottato con provvedimento 29 ottobre 2007 e successive modificazioni (“Regolamento Congiunto”)[1];
  • il provvedimento Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio”, che abroga e sostituisce il Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012, come successivamente modificato e integrato;
  1. la delibera Consob n. 19094 dell’8 gennaio 2015 contenente modifiche ai regolamenti di attuazione del TUF, concernenti la disciplina degli emittenti e degli intermediari (adottati rispettivamente con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 “Regolamento Emittenti” e con delibera n. 16190 del 29 ottobre 2007 e successive modificazioni “Regolamento Intermediari[2]”).

Il decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (“TUF”), in vigore dal 1° luglio 1998, è la fonte normativa primaria in materia di finanza e di intermediazione finanziaria. È stato modificato nel corso degli anni per recepire la normativa europea ed unitamente alla normativa secondaria costituita dai regolamenti attuativi emanati da Banca d’Italia e Consob (su cui v. infra) rappresenta il quadro normativo italiano.

Il Decreto Legislativo 3 agosto 2017, n. 129 (“Decreto MIFID”), recante attuazione della direttiva 2014/65/UE (MiFID II) relativa ai mercati degli strumenti finanziari è stato pubblicato il 25 agosto 2017 per adeguare la normativa nazionale al Regolamento (UE) 600/2014 (MiFIR). Il Decreto MIFID, oltre ad apportare modifiche al TUF, volte ad assicurare l’allineamento alla direttiva MiFID II e al regolamento MiFIR, apporta altresì modifiche non strettamente connesse al suddetto recepimento. Le disposizioni del TUF, modificate dal Decreto, si applicano dal 3 gennaio 2018.

Gli obiettivi a cui deve essere orientata l’azione delle istituzioni che vigilano sugli intermediari sono indicati nell’art. 5 del TUF: la salvaguardia della fiducia nel sistema finanziario, la tutela degli investitori, la stabilità e il buon funzionamento del sistema finanziario, la competitività del sistema finanziario, l’osservanza delle disposizioni in materia finanziaria.

La Consob vigila sugli intermediari per garantire la trasparenza e la correttezza dei comportamenti, mentre la Banca d’Italia assicura la sana e prudente gestione da parte degli intermediari finanziari.

Tra le principali novità, il Decreto ha riorganizzato la disciplina sulla vigilanza da parte di Consob e Banca d’Italia; in particolare il novellato art. 6 TUF disciplina l’assetto dei poteri regolamentari, elencando le materie di competenza della Consob e della Banca d’Italia e le specifiche materie ove è necessaria l’intesa con l’altra Autorità per i profili di relativa competenza, superando il principio dell’attività regolamentare congiunta delle due Autorità di Vigilanza.

Gli articoli 6-bis e 6-ter del TUF, introdotti dal Decreto Legislativo, disciplinano rispettivamente i poteri di indagine, tra cui rientrano quelli di vigilanza informativa, ed i poteri ispettivi delle Autorità di Vigilanza, estendendone l’ambito di applicazione anche ai soggetti non vigilati. Più in particolare, il Decreto oltre ad attribuire alla Consob il potere di disciplinare con regolamento gli obblighi in materia di governo degli strumenti finanziari e dei depositi strutturati, nell’ambito della prestazione dei servizi e della attività di investimento, ha altresì introdotto all’art. 21 del TUF i commi 2-bis e 2-ter contenenti i principi di product governance applicabili ai produttori e ai distributori.

Il 15 febbraio 2018 la Commissione ha approvato la Delibera Consob n. 20307 “Regolamento recante norme di attuazione del d. lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 in materia di intermediari”, concludendo la fase di recepimento nell’ordinamento italiano della direttiva 2014/65/UE (Markets in Financial Instruments Directive – MiFID II) e del regolamento (UE) n. 600/2014 (MiFIR), che rafforzano le tutele per gli investitori in strumenti finanziari distribuiti da intermediari e/o scambiati su sedi di negoziazione nell’Unione europea.

Alla luce delle consistenti modifiche apportate e della significativa ristrutturazione del testo normativo, è stato adottato un nuovo regolamento ed è stato contestualmente abrogato il Regolamento adottato con delibera n. 16190 del 29 ottobre 2007 (“Regolamento Intermediari”).

La Consob ha inteso garantire agli investitori le medesime tutele in fase di sottoscrizione di OICR, indipendentemente dal canale di acquisto utilizzato (distributore terzo, ovvero gestore che procede direttamente alla commercializzazione di OICR propri). La disciplina della commercializzazione di OICR propri che richiama la relativa disciplina MiFID II applicabile in materia, in merito all’informativa sugli strumenti finanziari, la product governance (lato distributore) ed i requisiti di esperienza e conoscenza del personale, è ispirata al principio di proporzionalità, in funzione delle dimensioni dei gestori e dell’attività dei medesimi svolta in concreto.

Dal 21 dicembre 2019, è in vigore il provvedimento della Banca d’Italia recante “Regolamento di attuazione degli articoli 4-undecies e 6, comma 1, lettere b) e c- bis) del TUF” (“Provvedimento”). A partire dalla medesima data, in attuazione di quanto previsto dall’art. 10, comma 2, del d.lgs. 3 agosto 2017, n. 129 (attuativo del pacchetto normativo europeo MiFID2/MiFIR), il Provvedimento Banca d’Italia – Consob del 29 ottobre 2007 ss. mm. in materia di organizzazione e procedure degli intermediari che prestano servizi di investimento o di gestione collettiva del risparmio, (“Regolamento Congiunto”) non è più applicabile. Il Provvedimento completa il processo di ripartizione delle competenze regolamentari tra la Banca d’Italia e la Consob avviato con l’emanazione del Decreto MIFID.

Con l’attuazione del pacchetto MiFID2/MiFIR (direttiva 2014/65/UE del Parlamento europeo e del Consiglio, regolamento (UE) n. 600/2014 del Parlamento europeo e del Consiglio e relativi atti di esecuzione) le disposizioni nazionali sono state coordinate con le previsioni europee direttamente applicabili. Inoltre, il Provvedimento tiene conto degli Orientamenti sulla governance interna dell’Autorità Bancaria Europea (“EBA”) del 21 marzo 2018 (EBA/GL/2017/11) e delle Raccomandazioni EBA in materia di esternalizzazione a fornitori di servizi in cloud, del 28 marzo 2018 (EBA/REC/2017/03). In ottica di uniformità di assetti organizzativi e di governo societario nonché del sistema dei controlli interni, il Provvedimento individua la disciplina applicabile – secondo un principio di proporzionalità – ai soggetti che prestano servizi di investimento e/o di gestione collettiva. Al riguardo, si evidenzia che, per la graduazione delle regole di governance, i gestori si distinguono in “gestori significativi”, “gestori” e “gestori sottosoglia”.

***

A partire dal 1° gennaio 2018 è direttamente applicabile il Regolamento (UE) n. 1286/2014 (“Regolamento”) che stabilisce regole uniformi: a) sul formato e sul contenuto del documento contenente le informazioni chiave (cd. KID – key information document) che deve essere redatto dagli ideatori di PRIIPs, nonché b) sulla diffusione del documento stesso agli investitori non professionali, al fine di consentire a questi ultimi di comprendere e raffrontare le caratteristiche e i rischi chiave dei PRIIPs (packaged retail investment and insurance-based investment products).

La maggiore novità introdotta dal suddetto Regolamento è costituita dall’obbligo di redigere un documento contenente le cc.dd. “informazioni chiave del prodotto”, finalizzato a fornire informazioni rispetto agli investimenti sottostanti, ai rischi e ai costi associati al prodotto stesso da mettere a disposizione degli investitori non professionali, anche attraverso il sito internet del produttore e la rete distributiva, in tempo utile prima della vendita, data la natura di documento precontrattuale.

La normativa specifica per FIA immobiliari quotati

Dal 3 luglio 2016 è direttamente applicabile in tutta l’unione europea il regolamento (n. 596/2014) del Parlamento europeo e del Consiglio relativo agli abusi di mercato (c.d. “Regolamento MAR”), unitamente al Regolamento di esecuzione (UE) 2016/347 della Commissione del 10 marzo 2016.

Con l’adozione del Regolamento MAR, il legislatore europeo ha inteso aggiornare e rafforzare il quadro previgente, estendendone l’ambito di applicazione a nuovi mercati e nuove strategie di negoziazione e introducendo nuovi requisiti volti a prevenire gli abusi di mercato, con l’obiettivo di garantire l’integrità dei mercati finanziari dell’Unione e di rafforzare la tutela degli investitori e la fiducia nel mercato.

Con la Delibera n. 19925 del 22 marzo 2017, Consob ha approvato le modifiche necessarie per allineare la normativa nazionale di secondo livello (“Regolamento Emittenti”) alla normativa MAR direttamente applicabile nell’ordinamento italiano.

La Consob, in linea con le altre autorità dei principali Stati Membri dell’U.E.[3], ha avvertito l’esigenza di fornire linee guida in sede di prima applicazione del Regolamento MAR sia per accogliere le richieste di chiarimenti provenienti dai destinatari, sia per superare eventuali difficoltà emerse nelle prassi operative. Lo strumento delle “Linee Guida”, pubblicate ad Ottobre 2017, è volto a realizzare una ricognizione delle disposizioni normative applicabili in materia e, in funzione di guida e indirizzo per gli operatori, l’individuazione di alcune delle concrete modalità attraverso cui ottemperare a dette disposizioni.


[1] Il Regolamento Congiunto è stato abrogato (cfr. infra)

[2] Il Regolamento Intermediari è stato abrogato (cfr. infra)

[3] Francia, Germania, Regno Unito, Paesi Bassi

REGIME TRIBUTARIO DEL FONDO

Dal 1° gennaio 2004, in seguito alle modifiche al regime tributario introdotte dagli art. 31 e 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, i fondi immobiliari non sono soggetti alle imposte sui redditi e all’IRAP.

Ai fondi immobiliari non si applicano inoltre le ritenute previste sugli interessi dei depositi e conti correnti bancari e postali, sulle operazioni di riporto, pronti contro termine e prestito titoli, sui dividendi e sugli altri redditi di capitale, quali interessi su obbligazioni.

Imposte indirette e I.V.A.

La conversione in legge del D. Lgs. n.223/06 ha introdotto diverse modifiche al meccanismo di imposizione indiretta relativa alle operazioni di compravendita e locazione (anche finanziaria) di immobili, applicabili anche ai fondi immobiliari.

In via generale, la nuova ratio consiste nell’applicazione di un regime di esenzione, fatte salve particolari ipotesi in cui è obbligatorio applicare l’imposta sul valore aggiunto con le aliquote di legge ed altre in cui è lasciata la facoltà, al soggetto attivo, di esercitare o meno l’opzione per l’applicazione del tributo. Restano comunque applicabili in tutti i casi di cessione e/o locazione di immobili le imposte di registro in misura fissa e/o proporzionali, indipendentemente dal regime I.V.A. applicato.

Ai sensi dell’art. 8 del D.L. 351/2001, la SGR è soggetto passivo I.V.A. relativamente alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi attinenti alle operazioni del Fondo. La determinazione e la liquidazione dell’imposta avvengono separatamente rispetto a quella dovuta per l’attività della SGR, mentre il versamento viene effettuato cumulativamente per la SGR e i fondi dalla stessa gestiti. Il suddetto art. 8 prevede, inoltre, alcune agevolazioni in relazione ai crediti I.V.A. generatisi in capo al Fondo.

Il c.d. “Decreto Sviluppo” (decreto legge n.83/2012 – di seguito “Decreto”) entrato in vigore il 26 giugno 2012 e convertito con legge il 7 agosto 2012 ha, inter alia, riformato il regime IVA delle locazioni e delle cessioni immobiliari (novellando l’art.10, comma 1, n.8, 8 bis e 8 ter del DPR n.633/1972). Per quanto concerne più specificamente le locazioni di fabbricati strumentali, le nuove norme hanno previsto la possibilità generalizzata di assoggettare ad IVA i relativi canoni mediante opzione espressamente manifestata nel contratto di locazione e ciò anche quando il conduttore non è soggetto IVA oppure ha un pro-rata di detraibilità IVA pari o inferiore al 25%. In assenza di tale opzione, la locazione di fabbricati strumentali è sempre esente IVA.

Il Decreto ha altresì esteso l’applicazione di tale regime fiscale (ossia di “esenzione IVA” fatta salva l’espressa opzione per l’IVA in contratto) anche alle locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici / ristrutturatrici ed alle locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali.
Tra le altre novità di rilievo introdotte dal Decreto in tema di fiscalità immobiliare devono inoltre ricordarsi:

  • il regime di imponibilità IVA su opzione applicabile alle cessioni di fabbricati abitativi effettuate dall’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori; qualora l’acquirente sia soggetto IVA, l’applicazione dell’IVA avviene, in tali circostanze, con il meccanismo del c.d. reverse charge;
  • il regime di imponibilità IVA (non ex lege ma su opzione) applicabile alle cessioni di fabbricati strumentali effettuate da imprese (diverse dall’impresa costruttrice / ristrutturatrice); in caso di opzione, l’applicazione dell’IVA avviene con il meccanismo del c.d. reverse charge.

Conferimenti
Alle plusvalenze realizzate all’atto di conferimento (apporto) di immobili ai fondi immobiliari può applicarsi, in luogo della tassazione ordinaria, un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP con l’aliquota del 20%.

Tassazione dei partecipanti

Sui proventi di cui all’art 44, comma 1, lettera g) del testo unico delle imposte sui redditi, derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari, la SGR (o l’intermediario qualora le quote siano immesse in un sistema di deposito accentrato) opera una ritenuta del 26 per cento(1).

Sono pertanto ritenuti imponibili ai fini della ritenuta:

  • l’ammontare dei proventi distribuiti riferibili a ciascuna quota risultanti dai prospetti periodici redatti dalla SGR;
  • la differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote e il costo di sottoscrizione o acquisto documentato dal partecipante.

La ritenuta è a titolo di acconto per i percipienti che esercitano attività d’impresa, mentre è a titolo d’imposta per gli altri soggetti. Essa non è operata sui proventi percepiti dai fondi di previdenza complementare e dagli OICR istituiti in Italia, inoltre su quelli percepiti dagli stessi soggetti esteri istituiti e residenti in Paesi che consentano un adeguato scambio di informazioni (i cosiddetti Paesi “white list”).

A seguito dell’emanazione del decreto legge n. 78/2010 si è ristretto il novero dei soggetti esteri esentati dall’applicazione della ritenuta; precedentemente infatti l’esenzione era estesa a tutti i soggetti residenti in Paesi “white list”.

Ai redditi conseguiti attraverso la negoziazione delle quote si applica l’ordinario regime fiscale previsto dall’art. 67, comma 1, lettera c -ter) del TUIR, ovvero un’imposta sostitutiva del 26% sul capital gain a decorrere dal 1 luglio 2014.

Per le altre novità fiscali riguardanti i fondi immobiliari introdotte dall’art. 32 del decreto legge n. 78/2010 si evidenzia quanto segue:

  • la modifica del regime di tassazione, ai fini delle imposte dirette, dei partecipanti ai fondi immobiliari in funzione della loro natura e dell’entità della partecipazione dai medesimi detenuta. In particolare, mantengono l’attuale regime di tassazione, a prescindere dalla quota di partecipazione, i seguenti “soggetti istituzionali”: lo Stato e gli enti pubblici, gli OICR, le forme di previdenza complementare ed enti di previdenza obbligatoria, le imprese di assicurazione limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche, gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale residenti e costituiti all’estero in paesi o territori che consentano uno scambio di informazioni volto ad individuare i beneficiari effettivi del reddito sempreché inclusi nella “white list” nonché gli enti che perseguano le finalità previste dalle legge sulle fondazioni bancarie, le società residenti che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche, le società o i veicoli contrattuali partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti appena indicati;
  • il mantenimento dell’attuale regime di tassazione anche per i partecipanti “non istituzionali” che detengano una partecipazione inferiore al 5% nel fondo;
  • l’introduzione a decorrere dal periodo di imposta 2011 della modalità di tassazione “per trasparenza” e, quindi, a prescindere dalla percezione dei proventi, per i soggetti diversi da quelli indicati al punto 2 che detengano una partecipazione, diretta o indiretta, superiore al 5% del patrimonio del fondo, calcolata tenendo conto anche dei familiari e dei rapporti di correlazione;
  • la tassazione con aliquota del 26% dei proventi percepiti da soggetti non residenti, diversi da quelli indicati al punto 2, che detengano una partecipazione superiore al 5% del patrimonio del fondo, restando salva la possibilità di applicare un’aliquota ridotta sulla base delle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia con altri paesi;
  • l’obbligo per i partecipanti di attestare alla società di gestione del fondo, o all’intermediario abilitato nel caso di fondi quotati, la percentuale di possesso delle quote alla data di chiusura di ciascun periodo d’imposta.

Imposta di bollo

Stante quanto disposto dall’art.13 comma 2-ter del D.P.R. n.642/1972, e dal decreto ministeriale del 24 maggio 2012 attuativo della riforma operata in materia dal decreto legge 201/2011 e successive modificazioni e integrazioni(2), va ricordato che le comunicazioni periodiche alla clientela(3) relative a prodotti finanziari (ivi incluse quelle relative a quote di fondi immobiliari) sono generalmente soggette ad imposta di bollo in misura proporzionale.

Il comma 581, art. 1, L. 147/2013 (Legge di Stabilità per il 2014) a decorrere dal 2014 ha stabilito l’imposta di bollo annua del 2 per mille sulle comunicazioni periodiche alla clientela relative a prodotti finanziari, compresi i depositi bancari e postali, anche se rappresentati da certificati. Sempre a decorrere dal 2014, per i quotisti diversi dalle persone fisiche, l’imposta è dovuta nella misura massima di euro 14.000.

Note

(1) Si segnala che, per effetto delle modifiche apportate dall’art. 3, comma 12, del decreto legge 66/2014, convertito nella legge 89/2014, l’aliquota del 26% si applica (in luogo della previgente misura del 20%) a decorrere dal 1° luglio 2014.

(2) L’Agenzia delle Entrate ha fornito, con la Circolare n.48 del 21 dicembre 2012, alcuni chiarimenti per la corretta applicazione delle disposizioni normative in materia di imposta di bollo.

(3) Ai sensi dell’art.1 comma 1, lett.b) del sopra citato decreto ministeriale del 24 maggio 2012, per la nozione di “cliente” occorre far riferimento alla definizione contenuta nel Provvedimento del Governatore della Banca d’Italia del 9 febbraio 2011 n.38 (in materia di “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”) che è stato successivamente sostituito da un nuovo Provvedimento del Governatore della Banca d’Italia pubblicato in data 20 giugno 2012.

AVVERTENZA
QUANTO SOPRA RIPORTATO RISULTA UNA SINTESI DELLA NORMATIVA FISCALE RIGUARDANTE I FONDI IMMOBILIARI E I LORO PARTECIPANTI CHE NON PUO COSTITUIRE ELEMENTO DI GIUDIZIO PER IL LETTORE E NON IMPEGNA IN ALCUN MODO TORRE SGR PER QUANTO RIPORTATO. PER QUALSIASI APPROFONDIMENTO SULLA MATERIA TORRE SGR INVITA A RIVOLGERSI AL PROPRIO CONSULENTE FISCALE.

GLOSSARIO

Apporto
È una modalità di costituzione del patrimonio del FIA immobiliare, attraverso la quale un soggetto (apportante) conferisce beni rappresentati da immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari o quote di altri fondi immobiliari, in cambio dell’attribuzione di quote del FIA.

Collocamento
Il collocamento è l’attività attraverso la quale vengono offerti al pubblico strumenti finanziari. L’esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente agli intermediari previsti dal Testo Unico della Finanza.

Clienti professionali

Sono clienti professionali:

  • i clienti che vengono qualificati come tali direttamente dalla legge (c.d. clienti professionali di diritto):
    • i soggetti che sono tenuti ad essere autorizzati o regolamentati per operare nei mercati finanziari, italiani o esteri (quali, banche, imprese di investimento, imprese di assicurazione, società di gestione del risparmio, fondi pensione, altri investitori istituzionali, agenti di cambio), (ii) le imprese di grandi dimensioni, ovvero coloro che presentano almeno due dei seguenti requisiti dimensionali: a) totale di bilancio 20 milioni di euro; b) fatturato netto 40 milioni di euro; c) fondi propri 2 milioni di euro), (iii) gli investitori istituzionali la cui attività principale è investire in strumenti finanziari, compresi gli enti dediti alla cartolarizzazione di attivi o altre operazioni finanziarie (c.d. clienti professionali di diritto privati);
    • il Governo della Repubblica e la Banca d’Italia (c.d. clienti professionali pubblici);
  • i clienti che possono essere qualificati come tali dalla SGR dietro richiesta del cliente al dettaglio privato in possesso dei requisiti specificati dalla normativa (c.d. clienti professionali privati su richiesta);
  • le Regioni e le Province autonome di Trento e Bolzano; i comuni, le province, le città metropolitane, le comunità montane, le comunità isolane, le unioni di comuni e i consorzi cui partecipano enti locali; gli enti pubblici nazionali e regionali, dietro richiesta e ove sussistano i requisiti specificati dalla normativa (c.d. clienti professionali pubblici su richiesta).

Esperti indipendenti

Gli esperti (periti, società o istituti di valutazione,…) che con cadenza almeno semestrale debbono, ai sensi della normativa vigente, stimare in modo indipendente i valori di mercato dei beni facenti parte del patrimonio del FIA.

FIA

Fondo di Investimento Alternativo, a cui si riconducono i fondi immobiliari chiusi ed i fondi di crediti.

Liquidazione

La liquidazione del FIA è un procedimento che porta all’estinzione del FIA stesso. La disciplina relativa è contenuta nel D.Lgs. n. 58 del 28 febbraio 1998 e ss.mm.ii. (“TUF“), nel Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 e ss.mm.ii., recante il “Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio”, nel D.M. n. 30 del 5 marzo 2015 e ss.mm.ii., recante il “Regolamento attuativo dell’art. 39 del TUF concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani”; e nel regolamento di gestione di ciascun FIA interessato.

Market discount

Scarto negativo tra il prezzo di mercato (Borsa Italiana – MIV) e il valore patrimoniale della quota (Net Asset Value). L’esperienza relativa ai fondi chiusi, oggi quotati, ha mostrato – a fronte di volumi negoziati sul mercato estremamente bassi – un consistente market discount. Pertanto, qualora l’investitore decidesse di vendere le quote sul mercato, potrebbe realizzare un valore inferiore rispetto a quello calcolato in relazione al valore del Net Asset Value, realizzabile solo alla scadenza del FIA.

Performance
La possibilità di rimborso solo a scadenze predeterminate, nonché l’eventuale negoziazione su un mercato regolamentato rendono del tutto peculiare la rappresentazione delle performance conseguite dai fondi chiusi. Occorre, infatti, tener presente come le plusvalenze non realizzate evidenziate nei documenti contabili periodici di tali fondi siano stimate (e quindi potenziali o latenti), derivando esclusivamente dall’apprezzamento di beni e valori detenuti in portafoglio, effettuato da esperti valutatori a cadenze periodiche e in base a criteri predeterminati.

Il singolo sottoscrittore potrà beneficiare delle utilità generate dalla gestione, con la realizzazione delle plusvalenze, solo attraverso il rimborso direttamente a valere sul patrimonio del FIA e, quindi, solo alla scadenza del termine di durata del FIA, ovvero alle altre scadenze eventualmente dal regolamento di gestione del FIA in occasione del riconoscimento ai sottoscrittori del diritto al rimborso anticipato delle quote a fronte di disinvestimenti, o in sede di distribuzione dei proventi.

Conseguentemente, ogni valutazione in tema di performance dei fondi immobiliari va effettuata tenendo presente che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla scadenza e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del FIA.

Nella comunicazione dei risultati si fa riferimento a quello che nella prassi comune è definito “obiettivo di risultato minimo” esclusivamente con riferimento al calcolo della commissione “di overperformance” spettante alla SGR in sede di riparto del risultato netto di gestione ottenuto alla scadenza del FIA.

Ogni FIA chiuso costituisce una entità autonoma dotata di una propria specifica politica d’investimento ovvero, comunque, di asset specifici. Conseguentemente, la performance realizzata da un FIA chiuso non può essere rappresentativa dell’andamento futuro dello stesso o di altri fondi, della stessa o di altra natura, istituiti e gestiti dalla medesima società.

Oneri

Oneri a carico del sottoscrittore, generalmente consistono in:

  • commissioni di sottoscrizione, che sono prelevate in relazione all’ammontare delle somme investite; possono essere espresse in cifra fissa o in percentuale della somma investita;
  • diritti fissi, la cui misura va quantificata in sede regolamentare;
  • rimborsi delle spese sostenute dalla SGR per le spese vive (es. imposte di bollo, emissione dei certificati..)

Oneri a carico del FIA, sono solitamente i seguenti:

  • Compenso annuo di gestione spettante alla SGR, calcolato in genere in misura percentuale sul valore totale delle attività del FIA o sul suo Patrimonio Netto, quale risulta dal rendiconto della gestione, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle partecipazioni detenute rispetto al loro valore di acquisizione;
  • Compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di vigilanza nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell’inadempimento degli obblighi derivanti alla SGR dallo svolgimento della sua funzione;
  • Compenso spettante agli esperti indipendenti, per la loro attività di valutazione del patrimonio immobiliare;
  • Oneri inerenti all’acquisizione e alla dismissione delle attività del FIA (commissioni per consulenze e intermediazioni, commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, spese notarili, spese tecniche, spese legali, spese peritali anche in fase di acquisto, etc.);
  • Oneri connessi alla quotazione delle quote in un mercato regolamentato;
  • Spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del FIA;
  • Altre spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal FIA, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza;
  • Commissione di risultato o over-performance, è la commissione riconosciuta al gestore sulla base della performance fatta registrare dall’attività di investimento.
  • Oneri a carico della SGR sono tutti quelli non espressamente elencati sul regolamento del FIA tra quelli a carico dei sottoscrittori e quelli del FIA.

Periodo di Grazia

Le quote di partecipazione, secondo le modalità indicate nel regolamento, devono essere rimborsate ai partecipanti alla scadenza del termine di durata del FIA ovvero possono essere rimborsate anticipatamente.

La SGR può decidere, ove sia previsto nel regolamento del FIA, una proroga del termine di durata del FIA non superiore a tre anni (“Periodo di Grazia”) per il completamento dello smobilizzo degli investimenti.

Plusvalenze
La plusvalenza è l’utile derivante dalla vendita di una propria attività ad un prezzo superiore al valore di carico iscritto contabilmente. Le plusvalenze si intendono non realizzate allorché sono frutto della stima fatta dagli esperti indipendenti sulla base dei valori attuali del mercato e non della vendita del bene oggetto di valutazione. Le prime possono essere distribuite ai partecipanti, contrariamente a quelle non realizzate, seppur queste ultime contribuiscano alla determinazione dell’utile del FIA

Prospetto Informativo

Il Prospetto informativo è un documento ufficiale redatto, secondo le regole stabilite dalla Consob, dai soggetti che intendono effettuare una sollecitazione all’investimento.
Tale documento deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché gli investitori possano formarsi un fondato giudizio sulle caratteristiche del FIA che viene offerto. Il prospetto informativo è un documento destinato alla pubblicazione e deve essere approvato dalla Consob.

Proventi
I proventi sono costituiti dagli utili generati annualmente, con esclusione delle plusvalenze non realizzate, indicati nella relazione di gestione del FIA.

Essi possono essere distribuiti con cadenza annuale o infraannuale ai titolari delle quote o accumulati e distribuiti con la liquidazione del FIA.

Rimborso parziale pro-quota

I rimborsi parziali pro-quota sono costituiti da restituzioni di capitale che la SGR può decidere di effettuare a favore dei partecipanti in genere a seguito di vendite di beni del Fondo.

Quotazione
Ammissione alla negoziazione in un mercato regolamentato. I fondi immobiliari italiani destinati al pubblico indistinto, attualmente quotati, sono negoziati presso Borsa Italiana SpA – Segmento MIV.

Raccolta
La raccolta è costituita dall’ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del FIA.

Regolamento
Il regolamento è l’insieme delle norme che definisce il rapporto di partecipazione al FIA. Il regolamento, e le sue eventuali modifiche, è approvato dalla Banca d’Italia che ne valuta la completezza e la conformità rispetto ai criteri previsti dalla normativa vigente. Per i fondi riservati ai clienti professionali non è necessaria l’autorizzazione di Banca d’Italia.

Il regolamento indica la denominazione del FIA, ne definisce le caratteristiche, e disciplina il funzionamento, indica la società promotrice, il gestore (se diverso dalla società promotrice) ed il depositario, definisce il compito dei vari soggetti e ne regola i rapporti con i sottoscrittori.

Richiamo degli impegni

Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di sottoscrizione, la SGR procede a richiedere ai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell’impegno assunto in sede di sottoscrizione del contratto. Tali importi possono essere incassati in una o più soluzioni, ed eventualmente in momenti diversi, a seconda delle esigenze operative e gestionali del Fondo.

Rimborso parziale pro-quota

In caso di vendita di immobili da parte del FIA, la SGR può deliberare di rimborsare ai partecipanti il ricavato della cessione in tutto o in parte. Il rimborso abbasserà il valore patrimoniale della quota.

Tasso Interno di Rendimento

Il T.I.R. (o anche IRR – Internal Rate of Return) è il tasso di sconto che eguaglia il valore attuale dei flussi di cassa netti attesi nel tempo al valore della attività che genera.

Rappresenta pertanto il rendimento effettivo dell’investimento tenuto conto del capitale investito, di tutti gli incassi successivi all’investimento e dei differenti momenti temporali di detti incassi.

Valore di Borsa della quota

Il valore di Borsa della quota è il valore che assume la quota sul mercato. Pertanto, il meccanismo di formazione del prezzo risente delle dinamiche legate all’interazione fra la domanda e l’offerta dei titoli e potrebbe non rispecchiare il valore patrimoniale risultante dai bilanci. Infatti, in caso di acquisto/vendita in Borsa, gli acquirenti ed i venditori delle quote hanno come interlocutore il mercato, rappresentato dagli investitori interessati allo scambio. (v. anche definizione di “Market discount”).

Valore patrimoniale della quota

Il valore complessivo netto (“NAV”) del FIA è determinato dalla differenza tra le attività e le passività del FIA; dividendo il NAV per il numero delle quote in circolazione si ottiene il valore patrimoniale unitario della quota.
Alla sua determinazione provvede il Consiglio di Amministrazione entro 60 giorni dalla fine dell’esercizio annuale e entro 30 giorni dalla semestrale.
Per la valutazione delle singole componenti del FIA si applicano i criteri stabiliti dall’Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico della Finanza.

Valutazione immobiliare

Dalla valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti può derivare una rivalutazione o una svalutazione del valore degli immobili. La differenza tra l’ultimo valore stimato e quello precedente costituisce una plus/minusvalenza non realizzata.